中新经纬客户端7月7日电 题：《张大伟：北京西城“学区房”降温背后》
作者 张大伟(中原地产首席分析师)
这几天，全国其他城市对北京西城的关注度超乎想象，但北京本地并没有多关注。原因很简单，因为北京德胜片区前几年就开始除第一顺位后的大范围调剂了。所以，不论是不是有“731”入学政策，第一顺位按照落户时间调剂也在所难免。
而通过这些片区的成交情况，占市场的比例，也可以看出这些地区学位到底有多紧张。
1、西城入学是看顺位的。
想在西城区幼升小的孩子，必须满足几种情况，线上审核通过，打印出《学龄人口信息采集表》，证明在西城能拿到一个学位，至于能进入哪所小学，得看顺位和学校学位的情况。
据我总结，大概的顺位条件如下：
01京籍在西城区有房产和户口；
02京籍外区，在西城有房产；
03京籍集体户口，必须义教办审核通过；
04西城拆迁户、空挂户；
05京籍无房户，监护人在西城工作且居住满3年；
06非京籍，满足四证，义教办审核通过，打印信息采集表；
07按照本市对待几类人：
第一类：持有工作居住证，签发单位西城单位，租房西城，配偶和子女随迁，且工作居住证在有效期内；
第二类：博士后，监护人必须有《博士后研究人员子女介绍信》，且其监护人一方博士站点在西城区且证件在有效期内，实际居住在西城；
第三类：随军家属子女，需持有西城区军队师(旅)级政治部开具随军家属证明，现役军人证件且在西城实际居住；
第四类：父母一方是西城京籍，孩子是非京籍幼儿，实际居住西城区；
第五类：港澳同胞子女、华侨子女，在西城区台办、侨办进行资格认定。
2、西城整体是北京的教育高地，但区域内差距也很大。
西城区11个学区，原西城7个学区，原宣武4个学区，幼升小调剂按照学位有学区，学区内解决；学区内没有学位邻片调剂。
3、西城德胜月坛金融街(000402,股吧)调剂出学区不完全是调控原因。
6年时间，西城的小学入学需求翻倍！
虽然都知道“731”政策出台后开启不对应入学，但实际的确有部分购房者侥幸认为，买了房依然可以在片区内入学，只是没想到这次调剂出片区了。
原因其实不是调控，而是入学人数太多。并且，这只是开始，未来3-4年，这个趋势甚至可能蔓延。
过去的情况是，你报名了某个小学，如果你的顺位靠后，你就会被调剂，但大概率还是小片区内的学校(比如德胜片区)。
而2021年，如果你在某热门学区，入户时间较晚，就会发现 “别说你对口的那个热门学校，连片区内其他好学校，你也报不了了”，只能报区外的一般学校。
特别是德胜、月坛等区域，潜力早几年就已经挖掘了。所以未来几年第一顺位肯定也要看落户年限。
4、对区域市场的影响。
其实这就要看“731”政策出台以来，德胜区域成交了多少房源。
整体看，西城在全北京市场的成交比例变化不大。德胜街道在2020年“731”政策出台累计成交了1288套住宅，占整个西城的11713套的11%。基本相当于11个学区的平均占比。
所以，目前其实受影响的只有2020年“731”政策出台后约2000套购房群体。
总之，学区房出现的核心原因是教育资源不均衡，同时结合了部分房地产市场的投资属性，当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作，预计西城区最贵的德胜、月坛等区域会出现降温表现。
但需要注意的是，西城属于特殊情况，因为地处内城，教育资源均衡，相对都比较好，所以需求旺盛。实际当下不论是不是有政策，最近几年井喷的需求都会导致新购房调剂出学区。
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