“大家都在涨价。”公寓限售对象松绑这一利好新政搅动着广州市场，在走访过程中，不少销售人员向《中国经营报》记者传达着市场升温的信号。
不过，广州公寓市场的热闹或许仅是昙花一现。相关报告显示，目前公寓库存量累积严重，去化周期达到近20个月，短期不具备普遍涨价条件。多位受访业内人士也指出，新政后的成交量并未呈现强劲的增长势头，反而出现后继乏力的情况，预计经过2018年末的爆发红利后，市场将逐渐恢复到平稳状态。
此外，记者发现，广州公寓市场暗流涌动，捂盘惜售、首付贷等市场乱象依然大行其道。受访法律人士指出，首付贷行为暗藏诸多风险，增加杠杆之外，也会给购房者带来违约赔偿纠纷和相关利益损失。
涨声四起
“公寓新政出台后，我们很快卖了不少货量，每平方米售价也提升了1000元左右。”远洋天骄广场的销售人员告诉记者，接下来公寓售价将会适时地逐步上调。
2018年12月19日，广州住建委发布关于完善商服类房地产项目销售管理的意见，2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。虽然限售两年，但销售对象从法人单位扩至个人，这为冷淡近两年的广州公寓市场添了“一把火”。
记者在走访过程中发现，不少公寓项目已更新宣传材料，写有“不限购”“可个人购买”“抄底良机”等字样的宣传海报摆在显眼位置。而且，即使上班时间，多数公寓项目的销售中心依然人来人往，人气较足。
政策利好下，广州公寓售价喊涨的声音四起。有销售人员告诉记者，政策松绑后，有公寓项目涨幅约20%，而且制定了“每卖10套后提价5%”的上调措施。
市场回温也为招商金山谷带来了更多的人气。招商蛇口广州营销部相关负责人对记者称：“新政出台后，项目的来访购房者增多。此前限制个人购买，市场相对冷淡，新政之后，市场几乎出现翻天覆地的变化。因为政策的利好，我们项目的每平方米售价提升了1000~2000元左右。”
上述负责人坦承，接下来项目的价格提升是趋势，只是提升的幅度具体是多少，需要根据市场行情而定。
“从数据上看，12·19新政出台之后，广州公寓在2018年末不出意外地迎来了一个成交高峰，12月全市公寓成交3733套，是3·30新政之后成交最多的月份。” 在接受记者采访时，克而瑞广州首席市场分析师肖文晓分析，目前在售的公寓项目很多受市场的影响，在3·30之后的定价都较3·30之前要低，“比如以往公寓物业的售价大概是住宅物业的八九成左右，而3·30之后不少公寓物业的售价已经下降到住宅物业的六七成，所以在完成了年底的业绩冲刺之后，其售价有所上浮并不令人意外。”
涨价乏力
市场喧闹背后，广州公寓价格能否持续上扬在业内引发热议。
据广州中原研究发展部提供的相关报告显示，3·30政策出台时，广州一手商业市场可售 322.45 万平方米，目前库存累计增加 24%，将近 400 万平方米。其中，公寓市场库存量累积严重，3·30至目前去化周期上升近 3 倍，高达 19.87 个月。
“目前广州一手公寓项目库存量较大，短期内大部分项目不具备涨价的条件。”广州中原研究发展部指出，预期整体市场较难重现此前热度，一是楼市调控基调不放松;二是12·19 政策仅是针对性松绑，3·30 后拿地商服项目并未放松，同时坚持限售两年;三是市场库存累积较大，目前市场环境下，不持过分乐观态度。
“在我看来，所谓涨价仅是噱头而已。”广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，广州市场目前提价的公寓项目并不会太多，而且成交量进入2019年后已经开始回落，在新政后并没有形成一波很好的增长趋势，后继乏力。此前有需求的客户消化后，目前市场新增的客户并不多，“我了解到，有些楼盘涨价后，成交量顿时出现明显下降。”
据克而瑞提供的数据显示，2018年12月31日~2019年1月6日，广州公寓网签622套，套数周成交量环比下降50.67%;成交面积为3.03万平方米，周成交量环比下降48.64%。
肖文晓也指出，新政后绝大部分公寓项目还是秉持一个比较谨慎的态度，售价大幅上扬的公寓项目不多。
“一方面，是迫于当前公寓市场竞争较多的情况;另一方面，也是担心价格异动引起主管部门的再次关注。再加上目前楼市整体的大环境趋冷，住宅市场坚决贯彻房住不炒以及政府加大租赁住房的供应，也影响了投资者购买公寓的意愿。”肖文晓称，在经过2018年末的爆发红利之后，预计广州公寓市场将逐渐恢复到一个较为平稳的状态。
事实上，广州公寓市场目前的调控力度并不宽松。2017年3月30日后出让成交的房地产项目，商服类物业依然限制销售对象，仅能向法人单位出售。新政之下，个人购买商服类物业也得取得不动产证满两年后方可再次转让。
黄韬认为，调控政策进一步松绑的可能性并非没有，但目前应该会保持稳定，这次松绑只是对之前政策进行有必要的完善，已解决了很大部分买家的难点，“调控若进一步放开，有可能会让市场出现混乱局面，而且目前也没太大必要。”
乱象仍存
需要注意的是，在广州公寓成交行情有所回暖的当下，捂盘惜售、首付贷等问题依然横行市场。
走访中，粤海广场销售人员对记者称：“项目现在没有公寓可售，我们已经多个月没有开盘了。但非要现在购买，价格在4万～4.3万元每平方米之间，我们项目这个时候不太想推出货量，不同节点有不同的销售任务。春节后项目会推出优惠活动，预计公寓的售价在3.5万元每平方米左右。”
记者在广州住建委官方网站了解到，粤海广场已在2017年7月下旬接连获批两张预售证，其中销控表显示不少单位可以预售。对于是否存在捂盘惜售的行为，记者致函采访粤海地产相关营销负责人，但未能获得相关回复。
此外，首付贷现象也存在于多个公寓项目中。招商金山谷销售人员告诉记者，若首付款不足，可以推介相关金融平台获取信用贷款资金。
而天健汇销售人员直言，可以为购房者提供首付贷服务。“我们项目与金融平台合作，可以为购房者办理信用贷款，凑齐首付资金。”天健汇销售人员称，该金融平台合规，与四大银行合作，会帮助购房者把申请资质做好，利于通过审批，月利息则在0.3%～0.4%之间。“代发工资的信用贷款，只需要每月5000元工资流水，贷款期限为3~5年。”
关于首付贷问题，招商蛇口广州营销部相关负责人表示：“金融服务并不是我们提供，金融平台也没有与我们项目达成合作，购房者可以根据自身需要去相关金融平台办理信用贷款业务。”而天健集团方面并未就天健汇项目的首付贷情况向记者回复。
捂盘惜售及首付贷向来是监管层严查的重点行为。早在2016年10月，广州就已发布相关政策，要求已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者。同时，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务。针对目前广州公寓市场乱象有何相关监管措施，广州住建委并未就此回应记者。
另一方面，首付贷也会给购房者带来诸多风险。广东宏力律师事务所何雁英律师向记者表示，对购房者而言，首付贷能让资金不足的人获得买房机会，解决了资金问题，但同时也增加了杠杆，对于没有足够现金流的购房者无疑增大了风险。
何雁英律师指出，若购房者没有获得按揭贷款，那么对于已经签订的商品房预售合同的购房者能否在不承担违约责任的情况下与开发商解除合同，这仍然是个问题。
“购房者在这种情况下无违约责任解除合同很难。按照合同约定，要么没收定金，要么承担总房价百分之十的违约金。”何雁英律师表示。
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