受政策红利助推，近年来住房租赁领域买卖红火，长租公寓赛道吸引玩家众多。然而在各路资本不断涌入、壮大长租公寓规模的同时，也使得长租公寓被埋下了“爆仓”的隐忧。2018年内，杭州鼎家于8月首现爆雷，而在此之前与之后，另有近10家长租公寓品牌倾覆。从风口到雷口，从爆红到爆仓，被资本裹挟前行的长租公寓，在刚刚过去的2018年之中，“机”与“危”并存。而接下来，爆雷后的长租公寓何去何从问题，将继续牵引着外界的关注目光。
从风口到雷口
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
我爱我家前副总裁胡景晖在2018年8月19日抛出的观点一语成谶，杭州长租公寓品牌鼎家在几天后应声雷动。2018年8月20日，鼎家发布公告称“因经营不善导致资金断裂，已停止运营”，而在其停运之下，数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。
然而，从受利好政策催生成为行业风口，到站至雷口，长租公寓只用了不到三年时间。
公开资料显示，2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。
政策东风起，多主体开始逐鹿住房租赁市场，长租公寓这条赛道上一时间聚集了诸多玩家。信达证券研报指出，伴随政策利好，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司等均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。
实际上，鼎家也并非第一家倒下的长租公寓。据不完全统计，从2017年至今，至少有9家长租公寓出现问题，包含爱公寓、好租好住等。
野蛮扩张与过度金融化
综合公开报道来看，爆雷的长租公寓运营商，均将破产原因归结为“经营不善”以及“资金链断裂”。不过有业内人士指出，此轮长租公寓爆雷连连，本质在于企业的野蛮扩张与过度金融化。
据了解，在长租公寓领域大热之前，住房租赁市场中普遍沿用两种模式：一是传统租房模式，租客与房东直接关联，一方付租金，一方出租房屋，没有中间商赚取差价；二是传统中介模式，中介人员“一手托两家”，连接房东与租客，在为双方提供服务的同时，收取一定的服务费。
而当长租公寓发展到爆雷前夕，诸如鼎家之类的长租公寓运营商开始涉足金融的商业模式——租金贷，并以“拿房-出租-融资-再拿房”的模式粗犷扩张，通过高租金从原始房东那里大规模收房，肆意抬价哄抢原始房源，以抢占市场。由此，也便造成了长租公寓风险敞口的增大。
“租金贷”本质上是一种信用贷款，即利用租客的信用进行贷款。租客以分期支付形式向金融平台贷一年的款，金融平台一次性将租客全年房租打给长租公寓运营商，运营商则分季度付租给房东。这也就意味着，长租公寓借助租客的信用贷款，加速了企业的资金回笼及市场扩张，却将风险转嫁给了租户和房东：一旦企业爆仓，收不到租金的房东便会驱赶租客，但租客与平台的借贷关系却未能解除……
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，长租公寓爆仓问题之所以存在，其实是因为长租公寓不再是单纯的“房东、房客、中介”这样简单的三角形稳定关系，而发展成为了所谓的“四边形”关系，即加入了金融企业。
“很显然，一旦长租公寓运营方运作不到位，中间某个环节出现问题，尤其是租金兑付方面出现问题，那么这个四边形其实就不稳定了。当资金难以为继之时，爆仓也便在情理之中。”
爆雷后何去何从
爆雷后的长租公寓，不能徒留一地舆论鸡毛。其未来何去何从问题，值得外界深思。
严跃进分析认为，长租公寓爆雷事件很大程度上说明了一点，即金融一旦介入房地产领域，或会出现一些“身不由己”的问题，这是需要警惕的。而如何让金融创新成为长租公寓发展的驱动力，而不是风险引爆点，是长租公寓运营商以及政府相关监管部门需要思考的问题。
北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧表示，此前网曝的“长租公寓被玩坏”，其中自然有监管不力的因素，由此需要通过监管的力量来引导长租公寓租金贷模式。“首先应加强对三方金融机构的资质审核；其次，对住房租赁资金的用途应加强监管，保证资金专款专用；再次，对于金融机构放款的资金数额应适当限制。最后，最为关键的是要加强对中介机构的监管，如果发现中介机构存在违法行为，如平台跑路的，司法机构应严格按照法律规定追究相应的民事或刑事责任。”
对于我国长租公寓的发展前景，信达证券房地产分析师崔娟的展望是：多主体竞逐，合作或是常态；市场细分，增值服务是关键。“在细分市场的前提下，长租公寓在满足基本居住需求的同时更加注重提升公寓的居住体验，完善租前、租后服务，提升社交属性等均成为公寓运营方提高入住率的有效方式。未来，除租金差外，增值服务的提供将成为长租公寓发展的关键。”
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