日前，证券时报记者对北京中央商务区（CBD）、东二环、中关村等核心商圈的十余个写字楼进行调查发现，受部分企业撤离和缩小承租面积影响，部分写字楼空置面积有所增加，租金出现松动，特别是CBD区域对金融企业清理整顿后，个别前期炒作明显的写字楼租金回归理性。不过，大部分甲级写字楼的空置率仍处低位，部分写字楼基本满租，有个别写字楼甚至打算春节后涨租金。
接受证券时报记者采访的业内人士认为，受去杠杆政策和经济增速放缓等多重因素影响，2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓，第四季度主要是CBD商圈出现一些租户退租现象，原因是极个别大面积租户的经营调整，但这不具有普遍性和持续性，整体市场空置率仍处低位，租金水平仍保持平稳。预计2019年随着写字楼供给的大量增加，整体租金或稳中有降，但2020～2021年市场新增供应较少，整体租金水平预计仍会继续上行。
金融客户搬离较多
日前，证券时报记者以租户身份来到位于北京东三环的CBD商圈进行调查，该区域某甲级写字楼租赁部负责人告诉证券时报记者，目前整个大厦可租面积3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出来一些面积，其中有一家金融公司之前租了一整层，有1000多平方米。“以前大厦空置时间不超过1个月，现在加上春节得有两个月空置期，年底到春节前后找房客户少，我们也适当优惠一些以吸引客户。”他说。
据上述写字楼租赁部负责人介绍，目前该写字楼的租金报价是18～21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具体价格还可以谈，而且可给1个月的免租期，与10月份之前最高签到21元/平方米/天且没有免租期相比，这已经是年底至春节前的优惠价了。
CBD商圈另一栋甲级写字楼租赁中心负责人对证券时报记者表示，目前大厦总共空置出大概1万平方米面积，主要是因为之前一个金融大客户违约退租，否则大厦基本满租了。“一般年底附近租金会比原来稍微低一点，起租期可以往后错一点，报价600～650元/平方米/月，装修加免租期可以给到3个月。”他说。
“最近也有从西二环金融街商圈来这边看房的，可能因为那边租金更贵，有意搬到东边来；也有CBD区域内互换的，有的是觉得现有面积不合适，想换大面积，当然也有缩面积的，有的都撤出CBD了，CBD区域比之前空置面积多了一些，可能也与一些公司缩减开支搬离有关。”上述写字楼租赁中心负责人对证券时报记者说。
上述两栋甲级写字楼都是单一业权（楼宇只租不售或整栋楼属于一个业主），并且在CBD商圈租金价格相对较高，能在这里办公的企业一般资质较高，而在分散业权（前期分割为小单元出售，后期由业主自行租赁或甲方包租）的甲级写字楼里中小金融企业搬离的现象更多。
某以小业主为主的写字楼租赁部负责人对证券时报记者说：“近3年这里的租金陆续涨起来，基本上是被金融公司炒起来的。2018年经济增速放缓，再加上对金融公司管控特别严，最近1个多月退租的比较多，有十几家金融公司搬走或者注销了，有些都搬到四环外了，从来没有像现在这样空置这么多的情况，原来入住率95%，现在可能80%左右了。”他说，2017年这里的租金都是9元/平方米/天，近两三个月降到了8元/平方米/天。
有些核心商圈的部分写字楼因空置面积多了逐渐就降价。CBD商圈某经纪公司工作人员告诉证券时报记者，有的写字楼空置较多，特别着急租，租金优惠力度也较大，之前12元/平方米/天成交的，现在客户出价10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底给的免租期最多15天，目前免租期也有优惠，有的最少给2个月，就是为了让客户尽快订房，减少空置。
业主谨慎对待金融客户
在证券时报记者以租户身份调查过程中，CBD商圈多个甲级写字楼的租赁负责人均向记者表达了对金融客户的谨慎态度，一交流都先问客户是哪个行业的。某甲级写字楼的租赁主管更是明确表示，大厦对金融投资、基金类的客户把控比较严，如果没有国企、央企背景或者注册资金没有达到一定规模的企业，基本不谈。
“金融类企业的机会受限，但也不是都不接受，因为金融类企业出事的比较多，除非特别知名的，如外资银行、大投行就没问题，而不知名的投资公司或经营范围不是很明朗的，我们都比较谨慎。一句话，大厦对客户资质一直都卡得挺严。”另一栋甲级写字楼租赁部负责人对证券时报记者说。
除了位于东三环的CBD商圈，位于东二环核心商圈的部分写字楼同样对金融客户态度谨慎。某甲级写字楼租赁部负责人对证券时报记者说：“金融行业不稳定，这边除了港企就是外资企业，现在对金融企业很谨慎，基本不考虑。”
谈到多个写字楼对金融客户的谨慎态度，朝阳区某经纪公司的销售人员深有感触。他告诉证券时报记者，自2018年下半年开始，国家整顿金融公司，工商部门查得特别严，经常从写字楼顶层走到一层，只要是金融公司证照不全的都会查，有的公司知道自己证照不全就都提前搬走了，好几家金融公司跑路了，无论是开发商的写字楼还是以小业主为主的写字楼都空出好多面积。“大部分是正常到期的，也有资金出问题提前退租的，各种原因都有。超甲级写字楼因资金问题退租的不多，空置也较少，因为客户资质都特别高。朝阳区大部分甲级写字楼里其他行业还算正常，金融公司搬离的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特别正规的金融公司都留下了，走的大多是租用300～400平方米的小公司。”他说。
证券时报记者还了解到，位于北四环的中关村商圈的多个写字楼同样对金融客户比较谨慎。“因为之前P2P爆雷，现在区域内政策有变动，P2P、区块链、虚拟币等互联网金融企业都不允许入住了。”某甲级写字楼租赁部工作人员对证券时报记者说。不过，现在区域内对高新科技企业或涉及到科技金融类的企业有租金扶持政策。
退租、降价
不具普遍性和持续性
除了部分金融客户搬离核心商圈造成较多空置面积外，也有个别互联网企业大幅缩减面积导致较大的空置。证券时报记者调查了解到，最典型的就是ofo小黄车，之前在位于北四环中关村商圈的某甲级写字楼租了4层办公楼，2个月前全部搬走了，而现在其在该商圈的另一栋甲级写字楼的办公面积只有半层，缩减得比较厉害。
证券时报记者在ofo小黄车搬离的那栋写字楼里看到，原来的那4层办公区，目前只有一层是空着的，其他3层已经租给某科技企业。不过，该写字楼的租赁部负责人则对证券时报记者表示，ofo小黄车是到期搬走的，没有对大厦产生影响，没走之前就已无缝连接都租完了，空着那层是在装修。“我们出租率基本是100%，有两个小面积的2019年3月到期，要租得排队等。”他说。
与上述写字楼的情况类似，证券时报记者走访中关村商圈的多个写字楼也基本满租，某承租率在98%的写字楼租赁部负责人还对记者表示，明年很有可能还要涨租金。
尽管因部分金融客户搬离、特别是个别大客户退租而使得CBD商圈空置面积有所上升，但CBD商圈某甲级写字楼租赁负责人告诉证券时报记者：“甲级写字楼里1000平方米算小面积，像苹果这样的大公司一租就是5000平方米。个别公司搬走的原因很多，有的是为扩面积，有的是自己买楼了。如果是从CBD商圈搬到产业园，可能是为缩减预算，而像德勤这样的大企业从一般的楼搬到更好的楼，是为提供更好的福利，虽然对旧楼影响大，但只要有补充就OK，出租率90%以上都在可控范围内。CBD大多是正规的优质企业，个别企业搬离对整体影响不大。”
“我们大厦没太受影响，出租率一直挺高，90%多，租金也没有优惠，不分时候都是这个价。”CBD商圈另一栋甲级写字楼租赁负责人对证券时报记者说。
实际上，大部分核心商圈的写字楼退租情况并不多，空置面积也不多。“我们现在空置率不到1%，每栋楼也就剩1、2间，都是一二百平方米的小面积，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也没有，这里没有退租的，都是正常到期搬走的。”位于东二环核心商圈的某甲级写字楼租赁部负责人对证券时报记者说。
虽然去年底部分核心商圈的写字楼、特别是空置率超过20%的写字楼有特价优惠，不仅租金较去年10月之前有所下降，而且免租期也可延长，但是CBD商圈某经纪公司的工作人员告诉证券时报记者，等今年春节后客户一多，租金就会上调，免租期也会减少，3～4月是客户订房高峰，写字楼也会根据客户量来定价。
对于近期部分写字楼退租、降价的现象，世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天接受证券时报记者采访时也表示，北京2018年第四季度出现一些租户退租，主要在CBD商圈，原因是极个别大面积租户的经营调整，但这不具有普遍性和持续性。而整体租金方面并未出现下降，2018年第三季度北京全市租金环比增长1.5%，而第四季度则止升回稳。尽管有少量退租，但由于市场整体新增供应量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，写字楼业主暂无下调租金的压力。“但是随着2018年去杠杆政策的实施和经济增速的放缓，加上北京本身新项目入市一再延迟，可供租户选择有限，2018年下半年写字楼新增需求乏力，对比上半年有明显放缓。”他说。
根据戴德梁行2018年四季度写字楼市场报告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎环比上涨外，其他都是环比下降的。五大核心商圈总体空置率仅为3.8%，环比上涨了0.4个百分点。其中，中央商务区的空置率为4.2%，环比上涨0.7个百分点；金融街的空置率为3.1%，环比下降0.3个百分点；燕莎的空置率为5.1%，环比上涨2.7个百分点；东二环的空置率为5.8%，环比下降0.4个百分点；中关村的空置率为0.3%，环比下降0.4个百分点。从甲级写字楼有效租金来看，北京五大核心商圈各自租金环比变化不大。
2019年整体租金
或稳中有降
戴德梁行的最新报告显示，2018年四季度，新项目的如期入市拉动北京市甲级写字楼总存量攀升至1058.0万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%（统计口径不一样，与前述数据略有差别）。核心商圈虽然没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。自2018年下半年，受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响，北京写字楼市场租赁成交出现小幅下滑。全市下半年写字楼市场净吸纳量仅为68592平方米，较2017年同期下降53.9%。租赁成交的放缓加之年关将至，部分业主为达成年度租赁指标试图通过降低租金的方式来争取更多租户，四季度写字楼市场成交租金开始出现松动，全市写字楼有效净租金环比下降0.7%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币400.1元，五大核心商圈有效净租金环比下降0.6%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币439.96元。
“金融和互联网这两个产业受整体经济形势影响较大。美国股市波动令互联网企业市值缩水严重，比特币的跳水对区块链及其上下游相关行业影响较大。前3季度互联网企业保持了较快的扩张速度，由于资金的进入有可能一年之内以10倍甚至几十倍的速度扩张，现在整体的市场资金紧张导致融资也变得困难了。另外，受P2P类企业爆雷影响，写字楼业主方对于小金融机构的进驻持谨慎态度，因为确实给他们带来一些风险。从政府层面也要求对小金融机构租赁要谨慎，不鼓励这些企业进入相对高端的写字楼，而有些大金融机构因整体大环境不好也在缩面积。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东对证券时报记者说，2018年下半年北京核心商圈的净吸纳量仅为1.8万平方米，处于一个较低的水平，第四季度数据能看出来经济走势直接反映到写字楼市场。
对于当前北京写字楼市场整体租金情况，魏东对证券时报记者表示，2018年第四季度全市写字楼有效净租金环比下降0.7%，基本和上季度持平。不过接近年底，各个业主都比较明显感觉到市场需求的放缓，有的业主为促进租赁降低了预期，比原来的报价降了些。
对于2019年北京写字楼市场的租金价格走势，孙祖天对证券时报记者表示，2019年市场供应量将有所回升，有望使得租户今年因项目延迟入市而被推迟的扩张和搬迁计划得到释放，因此整体需求量预计有所回升，但由于明年全国经济仍处于结构性调整，且在空置率上升情况下，业主将较为谨慎，租金平稳是大概率事件。
魏东则对证券时报记者表示，2019年由于北京写字楼供应增多，市场租金面临下行风险，但2020～2021年市场新增供应稀少，租金预计仍会继续增长。
魏东还认为，未来位于通州区的运河商务区和位于丰台区的丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈，其中运河商务区将以聚集金融、高端服务业为重点，目前吸引了国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在区域内购置大面积的写字楼项目。“随着金融企业在通州区大量聚集，未来将为其他产业进驻通州起到强大的带动作用。除了已入市的三个项目，未来3年丽泽金融商务区将继续有约108万平方米的写字楼对外出租，随着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将吸引更多企业租户关注。”她说。
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