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这是买房知识科普的第207篇文章
买房知识科普
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文/杜必文（买房知识科普）
关于房价，存在着两个截然不同的观点。
一种观点是一定要把房价压下去，经常碰到一些在买房中的朋友哦，聊起房价，他总是说政府是无所不能的，只要他愿意把房价压下来，就一定可以把房价压下来。对于房价，政府确实做了不少的努力，譬如去年全国就出了几百条关了限购的政策。比如东莞，东莞户籍最多允许买两套房，没有东莞户籍的，本科学历及以上需要半年社保或个人所得税，本科学历以下必须在东莞1年社保或缴纳1年以上个人所得税才有买房资格。
另一种观点认为一定要把房价顶上去。好多年前，一位香港著名杂志的主编，写了一系列文章证明香港的房价不能跌，他坚决反对当时的特区政府为穷人推出那么多的土地和廉租房。因为他认为香港很多人都是贷款买房的，他们的财富都放在楼房上，如果房价跌了，有一大批人的房子就会变成负资产，就会破产，因此房价不能跌。
不顾一切的房价降下来的做法不对，不顾一切要把房价顶上去的做法也不对。我们需要仔细区分，是哪些因素导致了房价上升，哪些因素导致了房价下跌。我们要让哪些正面的能够改善我们生活的因素更好的发挥作用。同时，我们要克服那些负面因素，使得房价能够正确的反映人们对房屋的真实需求。
房价上涨有哪些正面因素
实际上，北上广深这些城市的房价一直在涨，很重要的一个原因是聚集。很多人涌到这些城市生活，房价怎么会不贵呢？
在北京，有非常好的医院。剧院、大学。就像北京大学，有好多课程都是对外开放的。生活在北京的人，他们所付的房价，买到的不仅仅是一套普通的房子，还要加上周边可得的服务，它们的价格怎么会比别的城市，比边远城市便宜呢？
当然我们随口就能说出很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生的摩擦的机会更大等等。但人们为什么还愿意留在大城市呢？那是因为人口高度聚集的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。
我们见过很多例子，那些一早就到大城市打拼的人，他们回到自己的家乡，见到童年的伙伴。那些童年的伙伴，生活并没有太大的改变，而他们当年的能力、智力、本事其实差不多。因为在不同的平台上发展，遇到的是不同的机会，他们的人生轨迹也就渐行渐远了。
人口集聚提高大城市的经济效率
现在有一个说法，说在北上广深这样的大城市，要留下GD的人口，而把ZD端的人迁走。这种说法有问题。如果一个城市只剩下GD人口，那这些GD的人口中就自然会变出ZD端人口，否则谁来打扫卫生、修车、送快递、看孩子呢？
在美国，一个钢琴师的收入不一定比一个修车师傅高，开垃圾车的清洁工，收入可能比大学老师还要高。谁赚的多，谁赚的少，讲的不是职业的贵贱，而是互相依赖的程度。
在大城市里，重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。不要以为非要得有天大的本事，才能够在大城市里立足。人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人本事能不能相匹配，你们之间能不能够互相服务。
大城市的人口集聚，是一个全世界都存在的大趋势。2009年世界银行发布一个报告，报告中提到了日本和美国这两个国家不同地区的GDP所占的比例。日本有三个地方的GDP特别高：东京、名古屋和大阪，这三个地方的GDP加起来，超过日本GDP的80%。换句话说，即使整个国家中别的地方都没有产出，日本的GDP总产出也没有太大的变化。
同样，美国大部分的GDP，也是有那十几个我们喊得出名字的大城市产生的，这些城市包括纽约、波士顿、华盛顿、西雅图、旧金山、洛杉矶、丹佛、休斯顿等。哪怕全美国都不生产，只剩下这十多个城市生产，美国的GDP也不会发生太大的变化。
这就是美国和日本多年城市化、人口自然集聚产生的结果。当年世界银行的这份报告没有发布跟中国相关的数据，但是我们可以想想，要是我们中国GDP占比比较高的城市，有北京、上海、广州、深圳，可能还有成都、重庆，接下来可能就要算上香港和台北了。
从这个角度来看，中国人口的集聚、中国城市化还没有完成，这些大城市对房屋的需求还在增长。
如果房价上身是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，我们不应该抑制它。如果非要把人赶走，或者剥夺那些已经来了的人，脱贫致富的机会，其实对这些城市的繁荣发展是不利的，对公民的自立自强也不利。
简而言之，人口集聚和城市繁荣，都是是房价上身的正面因素。
房价上涨的负面因素
当然同样存在的另一些因素，这些因素也使房价上升了，但它们是负面的。例如房屋交易不够灵活，不够频繁；小产权房未能进入正常的流通渠道；城市规划部门对房屋容积率限制太大；房子不能建得太高，限制土地的使用效率，等等。
同样一块地，如果房屋能够建高一倍的话，那么就能够提供建筑面积多一倍。这些限制也是促进房价上身的不利因素。当然这涉及到一个技术问题，我们到底能承受多高多密的房屋。而世界上各大城市的经验表明，高密度的城市在技术上是完全可行的。
分清了房价上涨的正反因素，我们才能对症下药。也就是说，不要破坏哪些正面因素，而要改正哪些负面因素。否则，只会让城市住房成为更大的问题。
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文/杜必文
校对/姚小六
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