文 / 李院长
重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023
昨天，随着友熙置业拿下渝北三亚湾板块的一块综合用地，2019年上半年的土拍市场也正式落下帷幕。
在友熙置业拿下上半年最后一块土地的同时，另两块位于巴南区高职城板块的土地却遭遇了流拍的命运。
从十几家开发商争抢一块地，到如今市场遇冷流拍，2019年上半年重庆主城土地市场的表现让人看得比坐过山车还刺激。
那么在过去的半年里，重庆的土地市场到底发生了什么？
现在就让我们来回顾一下这半年重庆主城土地市场的表现，看看土地市场的表现会对未来主城的商品房市场的走势带来什么样的影响。
表现一
成交宗数大增，成交面积萎缩
今年上半年的土地市场给人的感觉就是特别热闹。尤其是在3月、5月和6月，几乎是每周都有好几块地出让。
如果不看数据，可能很多人的直观感受是今年上半年主城区的土地供应量应该非常大。
然而一顿操作猛如虎，一看战绩零比五。
上半年主城一共成交土地92宗，平均每月15宗，每周3.5宗的节奏。在成交土地宗数上的确比去年同期大增53%。
但上半年成交的土地面积却仅有601万方，比去年同期还减少了15.8%；上半年成交土地的建筑面积为939万方，比去年同期更是大减31.3%。
数据来源：观合地产研究院
地块数量增加，土地面积反而减少。出现这样的结果当然只有一个原因，那就是单宗地块面积大幅缩水。
去年上半年成交的60宗土地，平均土地面积达到11.9万方，而平均建筑面积也达到了22.8万方。
但到了今年上半年，成交地块的平均面积仅为6.5万方，只相当于去年同期的54.6%；而平均建筑面积仅为10.2万方，仅相当于去年同期的44.7%。
从这样的数据对比可以看出两件事情 。
第一件是与我们的直观感受不同，今年上半年的土地供应量相比去年同期其实是在减少的。
当然，我们研究土地供应量一般是以年度为时间周期的。虽然上半年土地供应量同比有所减少，但不排除下半年会加大供应的可能。因此，从全年来看，土地供应量究竟是增还是减，现在还不好说。
但第二件事却是非常确定的，那就是单宗土地的面积越来越小。
在去年全年成交的88个地块中，建筑面积在20万方以上的地块有32宗，占比达到36.4%，超过三分之一。
但在今年上半年成交的92个地块中，建筑面积在20万方以上的地块仅有3宗，占比仅有3.2%，几乎可以忽略不计。
这意味着，未来主城的楼盘将全部都以20万方以内的小盘为主，像过去那些百万方的大盘将逐渐成为历史。
这样的供地策略实际上更有利于政府通过土地供应节奏的变化来调控商品房市场的供应节奏。让节奏的变化从土地市场向商品房市场传导的周期缩短，调控的效果更及时，更有效。
表现二
楼面价上涨，地价原地踏步
上半年的土地市场给我们的另一个非常明显的感觉就是楼面地价上涨明显。
像蔡家楼面价达到了8500，大渡口和回兴的楼面价过万，滩子口楼面价达到13000多等等这些土拍信息都在告诉我们：地价涨了。
的确，如果单从楼面价来看，主城的地价相比去年的确有比较明显的上涨。上半年主城的平均楼面价为6404元/平米，比起去年全年的平均水平上涨了24%。
数据来源：观合地产研究院
但是如果从土地价格来看，今年上半年的价格相比去年其实是在原地踏步的。
今年上半年一共成交土地9009.4亩，每亩土地的成交价格为667万元。而去年全年的平均土地价格为658万元/亩。
这样比较起来，今年上半年的土地价格仅比去年上涨1.4%，基本就是持平的。
土地价格持平，楼面价上涨，唯一原因就是单位面积上面可以修建的房子变少了，导致单位面积的房子价格上涨。
也就是说，楼面地价上的涨其实是由于地块容积率降低，居住品质提升导致的。
表现三
容积率下降，楼盘品质提高
近几年主城成交土地的平均容积率持续下降，已经从2015年的2.45一路下降到了今年上半年的1.56，连续4年呈下降趋势。
容积率降低味着相同面积的土地上，盖的房子更少了，楼层更矮了，舒适性更好了，当然，价格也会更高。
在去年主城成交的房地产开发用地当中，容积率2.0以下的有41块，占比达到47%。而今年上半年，容积率2.0以下的地块有65块，占比达到71%。
从近6年土地成交的容积率区间分布可以看出非常明显的容积率下降的趋势。
数据来源：观合地产研究院
容积率2.0以下基本就是做别墅、洋房、小高层土地条件。也就是说，在今年出来的新盘当中，有60%都是别墅、洋房、小高层等中高端物业形态。
在居住舒适度提升的同时，也必然会带来价格的上涨。在土地容积越来越低的背景下，开发商也必然会适当增加占比相对较少的建安成本，修档次更高的房子。
表现四
北区还是老大，外扩趋势明显
我们在分析去年和前年主城土地成交区域分布的时候，发现南区已经逐渐崛起，几乎可以与北区形成南北鼎立的格局。
但在今年上半年的土地市场上，北区仍然是绝对的主角。
在上半年，整个大北区成交土地54宗，占比达到58.7%，超过一半。而成交土地的建筑面积达到593万方，占比更是达到63.2%，超过了六成，是上半年主城土地市场上绝对的成交主力。
上半年成交地块分布图（数据来源：观合地产研究院）
相比之下，上半年南区的表现就弱了很多。
上半年整个南区（包括大渡口以及东面的茶园等区域）成交土地仅18宗，占比仅为19.6%，还不到五分之一，仅比西区多成交1宗；而成交土地的建筑面积也仅有164万方，占比仅为17.5%。
而区域分布的中心度来看，主城核心区的供地仍然还在持续减少，而外环以外的地块数量则大幅增长。
环线以内的核心区成交土地3宗，占比3.3%；建筑面积仅有21万方，占比仅为2.2%。
内环以内的区域成交土地11宗，占比12.0%；建筑面积84万方，占比仅为8.9%，不足十分之一，比去年又下降了0.8个百分点。
相比起内环以内的土地供应持续减少，今年上半年外环以外的土地供应则出现了极速的增长。
外环以外的土地共成交了16宗，占比17.4%；而成交土地的建筑面积达到了167万方，占比达到17.8%，比整个南区的土地成交面积还要大。
外环以外的土地主要集中在土水和空港工业园以北两个板块。
而内环以外，外环以内的“二环”区域，成为了当前主城土地市场的主战场。在这个区域共成交土地65宗，占比达到70.7%，超过七成；而成交土地的建筑面积达到688万方，占比达到73.3%，同样超过七成。
上半年成交地块分布图（数据来源：观合地产研究院）
从这样的地块分布可以看出，未来重庆人想买房子，基本都只能选择内环以外的区域了。而内环以内的核心区价值还将进一步提升。
表现五
蔡家、中央公园、西永仍是热点
分板块来看，蔡家、两路（以中央公园为主）、西永这三个当前的热点板块在上半年的土地成交量最大，成交土地的建筑面积都超过了100万方。因此这三个板块在未来仍将是市场的热点。
紧随其后的是悦来、水土和高职城板块，成交土地的建筑面积也分别达到了95、82和77万方。
其中，位于外环以外的水土板块会成为未来北区一个新兴的热点区域。
数据来源：观合地产研究院
总结
从以上的几个现象，我们可以总结出几点趋势：
1. 上半年土地供应量并未增加，反而是有所减少。单地块面积缩水明显，未来市面上将不再出现几十上百万方的大盘。
2. 容积率的下降必然带来楼盘居住品质的提高，但代价是楼面地价上涨带来的成本上升。土地价格其实并未上涨。
3. 城市外扩的趋势明显。未来大北区和内环以外的区域仍然会是楼市的主战场。外环以外的成交量激增，“三环”时代或许即将到来。而内环以内，尤其是环线以内的核心区的价值会更加明显。
4. 蔡家、中央公园、西永、悦来、高职城、水土将会是未来一两年的楼市热点区域。
- E.N.D -
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