撰文=燕十三
PART1-浐灞之核，八强托举
进入2019年，浐灞哪个板块发力最猛？投入量最大？关注度最高？企业进驻最多，无疑是总部经济园区，例如腾讯、迈科、亚马逊、长安大学科技园等；生活方式最好，莫过于世园会板块，依托世园会、浐灞河岸线、地铁3号线、砂之船奥莱等，配套齐备！
＞备注：浐灞生态区-砂之船奥莱/实拍
浐灞分为六大园区，依次为：总部经济园区、世园园区、国际金融商务区、领事馆区、雁鸣湖园区、湿地园区。总部区偏重于商务，领事馆区域尚未动作，国际金融商务区蛰伏待机，湿地园区偏重于生态，雁鸣湖缺乏规划，世园园区价值集中爆破。
可以说，近两年浐灞供应最集中的就是世园会板块，碧桂园、万科、紫薇、振业、恒大、泛华、中南、长岛、绿城（管理）等，大量房企聚集，成为浐灞供应大区！
为了打造这一板块，官方规划了丝路国际会展中心、圆桌会议中心、五星级酒店群、中航直通项目、宝能健康城、三级甲等医院、华夏文旅等等，产业覆盖，包括展览经济、五星级酒店、文旅产业等等，高度复合，品质高端。
从城市开发之中，东轴线“以河为轴”，横贯多个区域，值得思考的是，浐灞重磅项目为什么会集中落位世园会板块？
PART2-产业造芯，人居示范
浐灞世园会板块开发，完全是一种策略，陕西省“欧亚经济论坛综合园区核心区”只有：商贸园区、总部区、金融区、世园区。商贸园区，开发渐次尾声；总部区，偏重于楼宇经济，也就是现代商务；世园会偏重于人居，也就是生活方式；金融区偏重于金融，属于第四产业。区域开发三步走战略，起手，产业夯实；其次，环境焕新；最终，金融产业注入。世园会板块，属于第二步关键！
其一、为什么选择世园会板块？世园会板块，依托于广运潭改造，是浐灞生态区一期建设中心板块，又是2011年世界园艺博览会会址，生态环境优美，属于浐灞样板区域。最为重要的一点，核心四区之中，只有世园会板块低密度用地多，能够建造高端，塑造标杆。
＞备注：浐灞生态区世园会实拍
其二、为什么打造“产业+人居”？世园会板块，汲取了曲江展会经济的成功经验，借助丝路国际会展中心、圆桌会议中心等，打造高端产业链，按照国际会展产业带动系数1:9，对于世园会板块的带动，无疑十分巨大。而为了配合产业发展，世园会板块，打造高端人居。
以丝路国际会展中心为例，史无前例的100万方的罕见建面，比成都西部国际博览城、重庆国际博览中心还要巨大，堪称西部最大专业场馆。
如今，浐灞高端产品供应，世园会板块是主流区域，碧桂园、万科、紫薇、振业、泛华、中南、长岛等项目，涵盖所有高端业态，因此，这个区域成为浐灞必选项！
PART3-赢跑市场，生活无缺
如果将浐灞世园会板块划分为两个圈子，一个精装高层产品，例如普高，或是超高；另一个是低密度产品，例如洋房，或是叠拼。
前者，以万科、绿城（管理）、紫薇为代表，临河而居，宽大揽景面，赢跑市场；后者，以碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号为代表，低密墅区生活氛围，360天开窗见景，资源罕见。
如果说精装高层产品，只需要性价比适中，产品设计无缺憾，赢跑市场不难理解。如果是低密度产品，想要赢跑市场，就比较有挑战，因为，这一类产品的比较，都是在全市范围之内筛选。
以城东一小黄邓分校旁碧桂园·阅江府为例，想要赢跑低密度市场，必须有四个条件。
其一、规划无缺。碧桂园·阅江府，总建筑面积约20.5万方，容积率仅为2.0，规划清一色洋房/小高层。没有所谓的高低配，凭此一点，在绕城高速之内，没有第二家房企做到。
＞备注：碧桂园·阅江府项目规划效果图
其二、景观无缺。碧桂园·阅江府“三重礼仪”，打造三进院规制，一进“门庭之礼”，门庭开阔；二进“会客之礼”，下沉式会所设计；三进“入院之礼”，建筑、景观、雕塑营造文化意境。
＞备注：碧桂园·阅江府社区下沉区会所实拍
其三、产品无缺。碧桂园·阅江府推出121㎡三房/148㎡四房/185㎡四房，以145㎡四室两厅两卫为例，户型为一梯两户，出电梯厅，即可享受独立私家电梯厅，四开间三室朝南，南北双阳台，独立餐厅。
＞备注：碧桂园·阅江府144㎡户型图
其四、交房无缺。为了品质跑赢价格，降低客户风险，排除期房销售遇到的问题。碧桂园·阅江府风险前置，将期房“卖预期”改变为现房“卖实景”，就做到了“交房无缺”，所见即所得。
＞备注：碧桂园·阅江府样板间实拍①
＞备注：碧桂园·阅江府样板间实拍②
＞备注：碧桂园·阅江府样板间实拍③
＞备注：碧桂园·阅江府样板间实拍④
当然，碧桂园·阅江府属于楼市个例，大面积推行现房销售，目前在西安市场还不现实，唯有房价拉升到一定程度，市场普遍追求现房，这一开发模式才会被广泛推广。
但正是因为这一点，现房销售才弥足珍贵，尤其是低密度产品，所见即所享，这一点太重要了。
PART4-土地断供，终将绝版
正是由于紫薇、振业、恒大、泛华等房企的前期深度开发，才有了中南、绿城、碧桂园、万科项目价值兑现的迎刃而解！
官方打造区域之芯，世园会板块，成为论坛核心区形象坐标。产业链全方位输入，世园会板块，成为“文、商、旅、展、居”一体化。市场打造生活标杆，世园会板块，成为浐灞水岸生活的范本。
世园会板块在“官方、产业、市场”三股力量推动之下，逐渐成为浐灞供应的第一阵地，价格呈现大阳线趋势！
目前，世园会板块土地价格，二手地亩单价普遍在千万以上，楼面价高居不下，加上2019年以来，西安楼市政策叠加，精装修政策，公租房政策等条件，导致区域价格争破束缚。目前，世园会板块稍具性价比的房源无一不是老盘新推，新供给项目，价格比曲江二期还略高。
浐灞发展提速不过三年时间，市场变化太大，目前浐灞核心区域土地也逐渐殆尽，以世园会为例，土地断供已久，绕城高速之内可开发用地不过数千亩，核心区连一半都不到。
也就是说按照目前开发速度，下一个周期回望世园会区域，这里或将无地开发。世园会板块的稀缺价值，不仅是6725亩世园会，又或者是8公里灞河岸线，而是在3-5年之后，这一片区将彻底绝版！
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