2019年1月,《调整市内四区房地产用地挂牌出让有关政策措施的意见》:完善土地出让底价调节机制;调整土地挂牌交易竞价方式,当溢价率超过出让起始价的49%后转为竞配建租赁住房面积,逐步扩大租赁住房市场供给;适当调整住宅开发项目的商业配比;适度降低竞买保证金比例等。
与2018年5月土拍政策相比,溢价率由最高上限70%下调到49%。
保顾研究院东北分院发布的《2019上半年大连房地产市场总结》为我们详细梳理了2019年上半年的大连土地市场状况。
历年土地成交分布
—— 城市土地由中心聚集向多核心轴向扩张发展
2016-2017阶段:
土地成交以甘区为主,并呈现城心聚集状态
表现为:集中于城市主城区:商住土地成交以甘西、甘北为主,零星主城核心成交。
2018-2019阶段:
多核心布局初显,未来或将轴向扩张
表现为:甘区地位稳定,旅顺口区、金普新区热度不断上升:甘区持续成交,地位稳定,旅顺口区旅顺新城、金普新区金州湾、小窑湾腹地热度不断上升。
2016-2019年大连市商住土地成交分布演变
上半年土地成交分布
—— 成交量高,集中于甘金旅三区,甘区多高溢价成交
土地成交量价
—— 土地供需双高,政策抑制楼面地价及溢价率上升
2019年上半年共计成交商住土地19宗,成交建面327万㎡,同比2018年上涨237%,2019年为土地放量大年,仅上半年成交量几乎与2017-2018年两年持平;
2019年1月,土拍政策进行调整,溢价上限调整为49%,然后进入竞配建环节,此举在大数据上抑制了溢价率的走高,但实质未对楼面地价起到限制作用,楼面地价仍呈现走高趋势。
土地成交区域
—— 主城区高价值稳定,甘区主力供应区域,近郊新城价值攀升
主城区中西沙高土地价值稳定,2019年上半年成交土地表现为体量小,并且价格仍处于较高位阶;
甘区土地成交宗数较少,仅7宗,但体量占总成交体量的73%,总体表现为供应宗数减少,单体量大,区域价值不断攀升中;
金州新区、旅顺口区延续2018年土地热度,成交商住土地11宗,均盘8万㎡,体量较小,但区域价值处于攀升状态。
房企取地情况
—— 中海接连强势取地,华润收获百万大盘,保利城郊布局
布局情况:中海、新希望、龙湖聚焦城市土地价值核心发展;华润在连布局向城市外延拓展,收入大连湾实德地块百万土储;保利、金地、碧桂园郊区布局;鑫苑扩容鑫创健康小镇规模,再入近13万㎡土地;
拿地排名:按取地体量排名,华润以116万㎡摘得桂冠,万达64万㎡位居第二。
土地成交之最
—— 万达体育新城单体量、总价最高,龙湖胜利路可售楼面价最高
万达体育新城地块单体量64.1万㎡、成交总价34.75亿元,为2019年上半年单体量最大、成交总价最高地块;龙湖胜利路地块可售楼面价格31154元/㎡,为可售楼面价格最高地块;中海前牧地块达溢价上限,为竞配建面积最高地块,竞配建面积为17340㎡。
潜在土地供应
—— 推介土地分布集中,未来北部发展带或为房企争夺重点
内容来源:保顾研究院东北分院《2019上半年大连房地产市场总结》
数据来源:大连市国有土地使用权交易中心
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