中新经纬客户端6月17日电 (薛宇飞)新兴的长租公寓行业，在过去几年经历了大起大落，运营模式该如何调整，成为摆在了从业者面前的一道待解之题。据中新经纬客户端观察，近一两年来，不少头部长租企业纷纷开始调整业务模式。今年初，自如推出“增益租”的新模式，该模式下，房东自行承担房屋装修、配置成本，自如则不再吃房东与租客之间的价差，以实际租金与房东分成。
业内认为，自如将房屋的装修成本转移给房东，降低了前期投入过重的弊病，有向轻资产模式转向的趋势。但这种模式下，房东的前期投入偏大，且收益存在不确定性，接受态度仍待检验。
房东自掏腰包装修
今年2月初，自如在北京、上海、深圳上线了增益租，之后杭州、南京、天津等数个城市也相继上线。
自如对外宣称，增益租是由业主支付装修费用，自如与业主一起根据市场情况等因素商定估值。房子租出去后，如果市场预期走低，自如会给业主提供8成左右的保底收益；市场情况向好，年底会向业主进行收益分成。自如强调，即使房源没有出租，上述保底收益仍会支付给房东。
在一些业内人士看来，此前以自如为代表的分散式长租公寓企业，更像是机构“二房东”。这些企业通过接受房东的房源委托，并进行房屋的装修、家具家电的配置，以更高的价格出租给租客，出房价(租给租客的价格)与收房价(支付给房东的价格)的价差及向租客收取的服务费，就是企业的利润所在。
这种看似能够滚动下去的运营模式，却因为行业的狂热扩张、企业的“高收低租”及前期投入过大而难以为继。这种背景下，就不难理解自如推出增益租的初衷。
李婧(化名)是自如北京区域的一位收房业务员，她向中新经纬客户端介绍，增益租模式下，房屋的装修成本需要房东支付，根据房源本身情况装修成本各异。她以一套正在装修的、位于朝阳区惠新西街70余平方米的两居室为例，整个装修成本约14万元。
虽然装修成本需要有房东支付，但她表示，自如不吃差价，也没有免租期，业主每月能收到租金的72%，自如每月收取8%的租金，到年底，剩余20%的租金由业主与自如平分，即业主大约能拿到租金的82%。据悉，房东的装修款，可以通过一次性支付、贷款、租金抵扣等方式支付。
收益如何？
对于选择增益租模式的房源，自如会给业主提供8成左右的保底收益。这笔收益是高是低？
中新经纬客户端注意到，自如曾表示，装修后的房源的租金会有20%左右上涨，如果按照业主拿走整个租金82%左右的收益计算，装修前后，业主的收益并没有明显提升。
“换汤不换药，其实是一个意思。”郭刚(化名)是自如通州区的业务员，他对中新经纬客户端表示，之前的模式下，房屋装修由自如负责，但当时(给房东)的租金压得挺低，公司会从租金里把装修成本找补回来。现在给业主的租金高一些，没有空置期，但装修成本另算，(算下来)是一样的。
李婧坦言：“确实有一些业主，一听到装修款十几万元，就不想租给我们了，但现在自如新收的房子都是这样的。我个人觉得，业主不能只被装修款吓到，装修一次能用好多年，要算长期账。”
她仍以朝阳区惠新西街的上述房源为例，该房源如果不进行装修和家具家电配置，当前租金大致6500元/月，5年的租金收益约36万元；进行装修并委托给自如的话，租金超过了9000元/月，刨去14万元的装修款，5年的租金收益约32万元。“这相当于业主花了4万元，装了一整套房子，还是比较划算的。”
她补充道，将房子委托给自如后，公司提供保洁、维修、客服等服务，不仅能维护好房子，业主也会相对省心。
在郭刚看来，新的模式理顺了公司和房东的关系，只要房租价格上涨，双方的收益都能增加，不形成冲突。
但是，增益租也不得不面对市场上的一个质疑：装修、配置好的房源，其出租价格本身就比一般的房源要高，业主为什么要将装修好的房子交给自如，并提供约18%的分成？或者说，自如提供的出租、管理、维护等服务，是否与分成比例相匹配？
北京市西城区的冯女士手中有两套房子待出租，此前她曾计划将房源委托给第三方。她向中新经纬客户端表示，从房东角度来说，装修后的房子，房租自然会涨上去，这与是否委托给自如关系不大，自如此举，只是把原来高昂的成本转嫁到房东身上。不过也有业主认为，委托给第三方可以省不少心，给的分成就当是服务费。
由重转轻
据中原地产首席分析师张大伟观察，自如等长租企业曾推高市场的租金水平，过去能这么干，是因为可以享受到未来租金上涨的红利。但如今看，接下来几年的房租价格都不会出现大涨，既有的模式已经有些行不通。
张大伟分析，自如推出增益租，就是将公司的运营模式由重资产转向轻资产。新模式下，自如将资金投入、房屋改建的风险转移给了房东，也是一种尝试。
景晖智库首席经济学家胡景晖亦认同自如正在从重资产向轻资产调整，其核心就是要减少投入。“重资产模式下，自如既要承担房屋的装修、装配费用，又要刚性兑付房租，现在看，这两条都没了。”
胡景晖还对中新经纬客户端称，疫情教育了整个行业，让国内很多长租公寓企业都开始往轻资产方向转型，这是一个趋势。
不仅是增益租，去年11月，位于广州的凯得家自如里青年社区推出上市，到近日，该项目实现满租。该物业由广州国企持有，自如只承担设计、招租、运营等工作，实现了轻资产运营。
但张大伟认为，增益租存在的一个短板是，房东需要承担较高的装修成本，而这恰恰是很多房东不愿意做的。他说：“在过去，房东不需要投入成本就能收到房租，现在却要说服他们进行装修，一部人就会考虑未来可能存在的变动，一旦换房，这部分损失怎么办。”
针对增益租模式的推广及收益等情况，中新经纬客户端于近日向自如方面发出采访请求，但截至发稿，仍未获回复。(中新经纬APP)
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