■本报记者 王 峥
就在佳兆业物业宣布招股的当天，同属房企分拆而来的碧桂园服务，宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。
碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。
对此，有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。而碧桂园为全国三大龙头房企之一，在业务调整的影响下，虽然销售增长在未来或有所放缓，但碧桂园行业地位依然稳固，长线发展稳健良好，从而进一步巩固碧桂园服务的市场份额。
管理面积近4亿平方米
11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。
截至2018年9月30日，上述公司的未经审核合并净资产价值约为1.25亿元。合并财务资料后，上述公司2016年税前利润为821.1万元、税后净利润为466.8万元，2017年税前净利润为1850.9万元、税后净利润为1456.9万元，2018年前三季度税前利润为7359.9万元、税后净利润为599.2万元。
作为目前市值最高的物业服务公司，碧桂园服务通过本次并购，显然将进一步提升公司的物业管理规模。
而截至今年6月底，碧桂园服务拥有约3.9亿平方米的已签约合同管理面积，其中已生效之收费管理面积约1.4亿平方米。“余下的2.5亿平方米的待生效面积估计会在未来三年逐步生效并转化作收费面积，相当于每年8000万平方米的新增面积，收入增长能见度高。”安信国际分析师黄焯伟指出。
根据碧桂园服务公布的财务数据显示，今年上半年公司收入同比增长42.5%，毛利率同比上升4.6个百分点至39%，净利润同比增长133%至4.7亿元。盈利能力上升主要原因是高单价项目生效转化所至。
值得注意的是，碧桂园服务还于2018年7月份公告成立合资公司以参与投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。
据了解，目前各级国资委监管企业办社会职能机构约16500个，国有企业因办社会职能每年需承担费用1400多亿元，市场潜力巨大。“碧桂园服务从业主资产增值需求和生活需求入手，向在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，集团内还有许多房地产发展周边产业（如凤凰优选、机器人业务等）有待孵化，我们认为有关业务成熟后，可以注入碧桂园服务内成为新增长动力。”黄焯伟称。
此外，相比母公司碧桂园，碧桂园服务近2周的股价走势也较为强劲，十个交易日中有7天上涨，11月21日更是大涨5.99%。
此前，德银发表研究报告称，碧桂园服务是内地高度分散的物业管理市场行业整合者 ，并具有强大母公司支持，由于利润率提升，2018年至2020年盈利复合增长率预计将达60%，即股本回报率35%至41%，为行内最高水平。
黄焯伟也认为，“碧桂园服务将是行业整合下的最大得益者之一。庞大的业主群更是有利公司在小区增值服务以至周边产业的发展，成为碧桂园服务未来领先同业的比较优势。公司现价约24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考虑其稳固及领先的市场地位、较高的待生效面积比率及资产回报率，我们认为公司还是在一个合理水平”。
行业并购加速
实际上，随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。
国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。
“因此抢占市场，仍是当下物业公司最重要的战略。”上述分析人士称。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。
以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。
显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。
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