在国家战略正确引导下，我国文化旅游行业持续快速发展。作为国家中心城市及西部两大万亿级城市之一的成都，近年经济和人口持续稳健增长，而天府新区作为西南地区第三个国家级新区、成都新级核、成都东南飞战略的南拓高地，文化旅游资源优势凸显，天府新区文旅板块正快速崛起。天府恒大文化旅游城位于成都天府新区文旅板块的核心区域，是世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的世界级文化旅游胜地。
通过对项目所处宏观大势、城市价值、区域价值、板块价值、产品稀缺性和企业品牌影响力等方面进行客观分析，中国指数研究院认为，该项目顺应行业发展趋势，区位优势明显，产品具有强竞争力，同时背靠品牌房企，行业领军者经验加持，核心价值突出，将成为西南地区具有广泛影响力的文化旅游标杆项目。
1市场、政策双重利好 供需两端双轮驱动根据中国指数研究院专题研究报告，一方面，2018年国内旅游人数55.4亿人次，同比增长10.8%，国内旅游收入为5.13万亿，同比增长12.3%，且从2010年以来，年均增长率达16.9%，文化旅游业已成为新常态下新的经济增长点。另一方面，供给端持续较热的旅游业存在结构性供给不足和结构性过剩的问题，高品质旅游产品供不应求，需求端呈现由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。在此背景下，加上各种利好政策频出，我国文化旅游产业正迎来新一轮黄金发展期。
2成都经济、人口发展稳健，旅游业蓬勃发展，文旅板块大有可为?城市定位：国家中心城市，被赋予打造内陆开放型经济高地的使命
成都是四川省省会，中国西部整体吸附力首位城市，成渝都市圈增长级。2017年11月发布的《成都市城市总体规划（2016年-2035年）》将成都定位为国家中心城市，成为继北京、天津、上海、广州、重庆之后的全国第六座国家中心城市。
在“一带一路”、长江经济带建设等战略引领下，成都作为中西部地区的重点城市，被赋予打造内陆开放型经济高地的使命。
?城市经济稳步增长，人均GDP水平领跑西部
成都近年来GDP稳定增长，2018年达15342亿，在中国大陆位居第八位，是西部两大万亿级城市之一，人均GDP领跑西部。根据《国际城市蓝皮书：国际城市发展报告(2018)》，成都已经从2012年的准世界城市跃升至第二梯队世界城市，竞争力显著提升。
图：西部重点城市2018年GDP总量及人均GDP
资料来源：各城市2018年统计公报
?城市人口：人才新政宽松，名校资源集聚，城市人口吸附力强
成都市是典型的人口净流入城市，凭借其良好的宜居宜业环境和开放共享的包容性，吸引了大量周边省区如西藏、甘肃、青海、新疆等省外人口，城市常住人口稳定增长。2018年，成都市常住人口达1633万人，增长1.78%。在2018年四川新增的39万常住人口当中，成都常住人口比上年增加28.53万人，占到全省七成以上。
此外，成都对外人口政策宽松以及相对集中的名校资源，均大大提升了城市人口吸附力。对外人口政策方面，2017年，成都出台人才新政十二条，共吸引13万余名本科以上学历人才来蓉落户发展。2018年，人才新政亦成效明显，新引进国家“千人计划”专家34人，累计吸引25.4万名大学本科及以上学历毕业生落户。
图：成都市部分名校盘点
资料来源：中国指数研究院整理
?文化旅游资源丰富，项目集中落地，投资迅猛增长
成都位于四川盆地西部，成都平原腹地，东与德阳、资阳毗邻，西与雅安、阿坝接壤，南与眉山相连，自古有“天府之国”的美誉；拥有2项世界遗产，2项世界预备遗产，是中国中西部拥有世界遗产项目数最多的城市；被联合国教科文组织创意城市网络授予“美食之都”称号，旅游资源丰富，旅游业蓬勃发展。2018年，成都全年共接待游客2.4亿人次，比上年增长15.8%，其中接待入境游客340.6万人次，增长13.0%；实现总收入3712.6亿元，增长22.4%，其中入境旅游收入14.5亿美元。
图：成都市2014-2018年旅游总收入及接待游客次数
资料来源：成都统计年鉴及公报
浓厚的历史人文情怀以及悠久的休闲文化背书，优美的自然环境、丰富的旅游资源加持，经济的快速发展及旅游人群的壮大，再加上政策的支撑，越来越多房地产商看重文旅项目在成都的发展前景，并开始在项目中注入文旅基因。截至目前，已有成都万达城、中航大世界、合景泰富·云上国际旅游度假区、华侨城天回文旅项目、绿城多利桃花源等超十个已运营或在建文旅项目，投资总额超5000亿元，涵盖主题乐园、汽车赛事中心、新型文化古镇、国际文化生态城等多种业态。
通过对成都城市定位、经济发展、人口导入、旅游发展及文旅项目进行分析，论证得出：目前成都经济发展稳健，人口导入优势佳，旅游蓬勃发展，文旅板块正处于初步发展阶段，未来投资潜力可期。
3天府新区文旅板块强势崛起?一带一路战略背景下，天府新区迎发展契机
在“一带一路”战略引领之下，成都作为中西部地区的重点城市，被赋予打造内陆开放型经济高地的使命。而天府新区在地理条件、区位优势、成都东南飞战略等多重利好下，一举成为新级核，2014年升级为国家级新区，成为国家第11个国家级新区，也是西部地区第4个、西南地区第3个国家级新区，迎来新的发展契机。
图：成都市域分区发展规划
资料来源：中国指数研究院整理
?经济快速增长，增速远高于成都及全国水平
自2014年上升为国家级新区以来，天府新区经济总量及增速显著。2014-2018年五年间，天府新区累计完成地区生产总值1.05万亿元、年均增长9.4%，增速远高于成都及全国水平。其中，仅2018年就完成地区生产总值2714.1亿元，经济总量在19个国家级新区中排名第五。2014-2018年五年间，天府新区累计完成固定资产投资8508.4亿元、年均增长16%，累计引进重大产业项目590余个、协议总投资突破1万亿元，未来增长潜力显著。
图：天府新区2015-2018年GDP、固定资产投资及增速
注：2018年固定资产投资增速为天府新区直管区增速，固定资产投资总额由此推算而来
资料来源：四川省政府资料，中指院搜集整理
图：天府新区与成都、全国2015-2018年GDP增速对比
资料来源：四川省政府资料，全国统计年鉴、统计公报
?交通优势：立体交通网络密集构建，带动区域价值提升
天府新区是唯一一个拥有双机场的国家级新区。2016年5月27日，天府国际机场全面开工建设，一期工程计划2019年基本建成，2020年投入使用。未来，天府国际机场将与双流国际机场共同形成中国西部最大的区域性国际航空枢纽。除航空外，铁路和轨道交通方面亦在加速发展。目前，新区首条地铁线——1号线三期已开通运营，5号线一二期、10号线二期将于今年开通试运营，6号线、11号线一期、18号线一期均已开工建设。
?房地产行业持续健康发展
2014年以来天府新住宅成交均价增幅显著，远超成都市整体水平。自成为国家级新区以来，2014-2016年，天府新区住宅成交均价低于成都市住宅整体均值，但价差逐步缩小；2017年，天府新区住宅成交均价首超成都市住宅均值水平，2018、2019年前4月，天府新区住宅成交均价增幅远高于成都市整体水平，价格增长潜力显著。
图：天府新区、成都市2014-2019年4月成交量价
数据来源：CREIS数据库，中指城市地主
注：天府新区住宅面积、价格统计不包括简阳市、眉山市下辖彭山县、仁寿县划入天府新区数据，成都市住宅面积、价格统计不包括简阳数据。
目前，天府新区已成为成都市成交量价主力军。从近一年住宅成交量看，天府新区月度成交量占成都市比重已稳步站上30%台阶，甚至部分成交月份如2018年9-10月超40%，已成为成都市住宅成交体量的主力军；从近一年住宅成交均价看，2018年以来天府新区住宅成交均价增幅及增速远超成都市整体水平，有力带动了整体区域均价的抬升。
图：天府新区近一年以来住宅成交量及占成都市比重
数据来源：CREIS数据库，中指城市地主
图：天府新区、成都市近一年以来住宅成交均价
数据来源：CREIS数据库，中指城市地主
?天府新区文旅板块强势崛起，目前进入起步开发期
从规划看，《四川天府新区总体规划（2010-2030年）（2015年版）》中，天府新区以“国际都市田园休闲度假旅游目的地”为发展主题，以“时尚都市·蜀山锦水·诗意田园交响曲”为形象定位，以文化旅游、都市休闲、生态度假、国际商务为主要发展方向，实现旅游产业的集群化和高端化。
为实现这一规划，天府新区大力引进文化旅游项目，文旅项目快速集聚，文旅板块强势崛起。2016年11月，天府新区签约7大文化旅游项目，签约总金额达2518亿，包括新加坡仁恒国际文化生态城、法国勒芒文化体育园区、黄龙溪新型文化旅游城镇化、恒大文化旅游城等7大项目。2018年，佳龙集团在成都天府新区建设天府国际旅游度假区，计划投资额为1000亿元，为目前国内投资体量最大的文旅项目。目前来看，天府新区文旅项目已涵盖全系业态，并且项目的规模也越来越大，伴随项目的开发入市，未来区域文旅产业集群化、高端化特征显著。
天府文化旅游城项目所在的黄龙溪镇定位为文化休闲生态功能区，拥有天府新区内仅有两处省级风景区之一的黄龙溪风景名胜区，且是依托地铁站点发展成为生态功能区的中心镇，文旅特性鲜明。
图：天府新区生态功能区定位
通过对天府新区定位、经济发展、产业、交通、房地产、文旅板块发展趋势等指标进行分析，论证得出：天府新区作为西部地区的核心增长极与科技创新高地，宜业宜商宜居的国际化现代新区，经济发展快速，产业等级高端，交通优势明显，房地产发展迅速，文旅特色鲜明的文旅板块正快速发展，文旅产业处于起步发展阶段，未来具有很大的提升发展空间。
4黄龙溪片区多重优势聚集，文旅价值和优势凸显在天府新区“以现代制造业和高端服务业为主，宜业宜商宜居的国际化现代新区”的总体定位下，黄龙溪片区依托区域内优越的生态环境及丰富的旅游资源，被赋予文化休闲生态功能区的定位。主要以保留沿彭祖山及余脉向北的生态绿化廊道；沿锦江两岸打造文化休闲带，依托黄龙溪、永安、正兴等乡镇，鹿溪河等资源特色，发展文化旅游、休闲度假等产业。
同时，由于黄龙溪片区位于天府新区的核心位置，通往兴隆湖仅15分钟，通往秦皇寺CBD仅半个小时，且自身拥有丰沛的自然景观与人文景观，被称为“天府新区的后花园”。黄龙溪板块也将打造成产城融合、功能完善、生态优美的宜居宜游之城。目前，已有恒大、华侨城、华夏幸福等多家品牌房企进驻，将该区域打造成为天府新区的文旅板块。
?区位优势明显，产业与旅游双核发展的下一个核心区域
天府新区彭山青龙区域位处天府新区未来向南发展的核心区域，距离成都主城区约50公里，距天府新区约8公里，距环球中心42公里。整个区域与剑南大道相连接，与城市扩展方向高度吻合，尽享城市发展带来的高速增值空间。黄龙溪片区承接医药、装备制造业发展规划，自身具备较强的产业基础，同时也是天府新区未来三大核心旅游度假休闲区之一，文化旅游产业优势凸显。
?交通配套完善，实现成都主城区的快速链接
区域内除早已开通的剑南大道外，另外还规划了有天府二环路、环天府新区快速通道等主干道将与天府大道、红星路南延线和成自泸高速等主干道形成多横多纵的交通路网，增加了通往主城区的主干道，届时黄龙溪通往天府新区秦皇寺CBD仅用半个小时。
在轨道交通建设方面，多条地铁线路通往黄龙溪板块，如在建中的地铁5号线向南通往回龙站；在建的地铁6号线与地铁1号线交叉后抵达回龙路西站，规划的地铁11号线、K4/k2快线直达黄龙溪古镇。
?文旅产业集聚，发展潜力巨大
2016年5月，华侨城以逾千亿元的投资额集中签约了成都天回、安仁、黄龙溪三大文化古镇项目。其中黄龙溪古镇项目计划投资500亿元，对黄龙溪谷和周边10平方公里区域进行改造。同时也吸引了恒大、云南城投、华夏幸福等多家品牌房企进驻黄龙溪板块构建十大产业项目：中法农业科技园、华侨城十里八湾、云南城投江口未来城、华夏幸福产业城、青龙产业园、生物城、科学城、恒大文化旅游城、彭山经济开发区、彭山产业园。预计总投资额超过4000亿，未来随着这些大型产业项目的落地建成，将吸引超过300万人口的流入。
?文旅资源丰富，旅游价值凸显
黄龙溪片区主要包含了彭祖山，锦江，黄龙溪古镇三大旅游资源，具备较好的旅游度假价值。其中彭祖山风景区，是国内独有、世界唯一以长寿养生为特色的文化旅游风景名胜区。“放眼皆为怡人美景，举目尽是奇趣景观”的彭祖山，有“成都南后长寿宫”之称，正成为人们休闲旅游、寻幽访奇的好去处。
黄龙溪古镇位于成都平原南部，是中国历史文化名镇及省级旅游风景区，有1700余年历史，是十大水乡古镇之一，被评为国家4A级旅游景区，号称“中国天府第一名镇”，具有深厚的文化底蕴，聚集了龙狮文化、蜀文化、水文化等丰富的人文旅游资源和众多名胜古迹，还拥有河流、田园、山川等优美自然风光，每年都吸引了大量的国内外游客。
?配套优势-—万亩级配套，未来成都最宜居的地带
区域内已有多个产城综合体项目进驻，包括有恒大童世界、中法农业科技园、江口未来城等，未来随着这些项目的入市，将从旅游度假、购物休闲、教育医疗等生活全系配套完整呈现，打造成都向南最宜居的地带。恒大童世界包含包括建设恒大童世界乐园、国际会展中心、演艺中心、运动中心、婚礼庄园、博物馆群、欧式城堡酒店、温泉城、电影城等。江口未来城汇集大型博物馆，大型酒店、全新第四代生态建筑，将建立张献忠沉银博物馆，借住博物馆，打造度假旅游项目。中法农业科技园打造集“生态农业、全域旅游、国际康养、品牌文创、法国特色商业”等为一体的生活小镇。
?价值高地优势明显，域具备良好的集群效应
近年来，随着成都 “南拓计划”、天府新区建设的推动，作为天府城南少有的宜居板块，黄龙溪板块凭借其独特的生态环境资源，区域内两纵一横便捷交通，同时距离城市主商圈距离较近的优势，吸引了恒大、华侨城、云南城投、华夏幸福等众多大型品牌房企的进驻，打造多个文旅康养项目。
未来，随着生态、交通、配套、产业、文化等资源的聚集效应，黄龙溪板块将重新定义天府新区生态人居价值。从该片区发展趋势来看，目前正是价值起飞的起步阶段，未来价值将得到进一步释放，未来前景可期。
5天府恒大文化旅游城：全方位业态布局，航母级配套，打造世界级文旅胜地?顶级乐园及丰富文旅业态构建强有力的核心竞争力
恒大旅游集团已在全国布局十多个大型高端文化旅游综合体项目，众多成功案例让恒大积淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验，成为文化旅游行业领军者。
在文旅产品竞争日趋激烈的当下，天府恒大文化旅游城秉持了恒大童世界顶级产业配套的布局，凭借大IP乐园的优势，强势的园林景观资源打造，赢得市场的青睐。市场竞争的加剧以及消费升级需求的释放，优秀企业更关注产品本身，解决“缺好产品”的市场“痛点”。天府恒大文化旅游城一如既往地秉承了恒大“实施精品战略，打造高品质、高性价比产品”的产品理念，致力于打造世界级的文化旅游胜地，赢得了市场的青睐。
项目充分利用当地优越的自然环境及丰富的休闲旅游资源，打造全方位业态布局，以满足大众对于旅游、文化、娱乐、购物、教育、运动等方面的高品质需求。同时在规划设计上，充分结合自然生态景观环境，合理规划空间布局，将项目打造成为具有都市桃源般舒适生活的现代生活区和休闲娱乐区。
此外，天府恒大文化旅游城除了自身打造的3000多亩生态公园外，同时在每个住宅地块中规划大面积多功能的主题园林，将项目打造具有较高生态环境优越性的园林美宅。同时在产品设计上，采用人性化智能设计，实现分户式采暖及24小时新风系统。
图：恒大童世界效果图
?航母级配套，一站式全龄教育，助力产品附加值提升
天府恒大文化旅游城规划打造规模宏大、国际顶尖、全方位的航母级配套，提升产品附加值。这些配套集多国风情、时尚潮流、地域特色为一体，全方位满足大众对于旅游、文化、娱乐、购物、教育、运动等方面的高品质需求。
项目规划有约1300亩恒大童世界、约1900㎡浪漫婚礼庄园、约14300㎡综合运动中心、约41000㎡童话大街、约6700㎡现代博物馆群、约41300㎡文化娱乐中心、约8100㎡国际会展中心、约30000平方米大型演艺中心、约12000平方米国际电影城、约240000㎡欧式城堡酒店及精品酒店等国际顶奢配套。
此外，项目自身配有14.2万方教育规划用地，涵盖幼儿园，小学，初中，高中等学校，坐拥全龄段教育体系；目前已与成都顶级教育品牌-金苹果教育集团签署合作协议，引进其旗下金苹果附小、金苹果锦城一中（包含初中与高中）等优质教育资源。
图：天府恒大文化旅游城项目配套效果图
?打造西南区域文化旅游标杆
2019年5月11日，天府恒大文化旅游城实景示范区正式对外开放，商业街也同步开街，凭借良好的品牌效应及大IP游乐园影响力，当天便吸引了上万人到场观看，成为引发全城关注的明星项目。未来将成为引领西南文化旅游发展的标杆之作，为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。
从现场参观客户了解到，看好天府恒大文化旅游城项目的主要是因为项目拥有完善的配套及恒大童世界带来的影响力。一方面，由于天府新区优越的区位条件，未来恒大童世界将吸引大量生活在成都市区的消费者，并将成都周边城市的一部分消费者吸引过来。另一方面，恒大重金打造的童世界将对标迪士尼乐园，预计给区域带来年超1500万人次的游客量，带动区域的价值提升。
综合旅居生活提升带来的大量休闲度假需求，结合项目区域价值、自身优越配套、产品优势，以及恒大旅游集团拳头产品——“恒大童世界”所带来的区域辐射力、影响力，项目辐射客群将包括天府新区当地居民、成都及周边城市客群、西南区域休闲度假人群、国内其他城市投资客等。
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