7月5日,《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》和《关于贯彻落实<粤港澳大湾区发展规划纲要>的实施意见》正式公布!
深圳利好多达20项,其中加快光明科学城建设被列入深圳优先发展,这就不难理解为什么光明土拍地价高达4.3万,接近同区域新房在售价格,楼市顿时一片喧嚣,片区有的楼盘更是直接封盘待涨!
土拍火热,这些楼盘销售却惨不忍睹!
这是分别位于横岗和沙井两楼盘销售惨淡情况,销售不超过2成,其中一家销售竟然一年了!
为什么这类楼盘销售这么差?因为这些连商务公寓都不是,而是是产业用房的类住宅产品,也被称作类住宅公寓。
深圳的类住宅公寓非常复杂,既有办公产品改建的商办公寓,产业研发用房改建的产业公寓(须用企业名义购买),商业产品改建的商业公寓,以及与商务配套可以居住的商务公寓。
刨除商务公寓,这些类住宅公寓,存在诸多困扰。
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市场风险大
相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。因此,“商改住”一直被视作违建行为,商办公寓也一直在打政策擦边球,存在一定的市场风险。比如北京和上海对商改住管控极为严格。
北京去年7月出台规定商业、办公类项目未经批准,不得擅自改变为居住等用途;新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准;开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。在公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
深圳规土委于2017年5月12日发布《关于进一步加强办公商业研发用房建筑设计管理工作的通知》中,明确强调:对商业、办公、研发用房进行细化管理,严控此类用房违规改建、改变使用功能,避免产生建筑结构和消防安全隐患等。
去年10月,坪山区规划土地监察局贴出告示称,某40年产权4.5米层高办公公寓项目,在销售时以LOFT公寓宣传,入伙后近500户业主在装修时未经审批擅自对房屋进行加建,严重影响工程规划,存在重大安全隐患,属于违法建设行为;要求业主拆除加建部分,否则将对其产证办理、房屋交易、学位申请、房屋出租、供水供电等行为进行限制,直至拆除搭建。
这引发该办公公寓业主们去开发商在售项目售楼处维权,要求开发商承担违建责任。
2
税费多 转让困难
提醒大家,购买公寓的时候,你会发现契税等相关税费高,这是因为没有住宅的契税优惠了,比如住宅契税规定是3% 。但执行中大部分降低为1% ,对于数百万总额,这2%就是几万元!
住公寓的时候,众所周知,水电费是按照商业或者工业用途计算,水电费和物业费高出住宅一大截;再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税,而且是实行四级超率累进税率(差价越高交的越多),征收至少30%最多60%。
再加上5.5%的营业税,各种杂七杂八的费用加起来,一般能达到物业交易总价的15%左右。这些高额税费,导致公寓的流动性较差,转让困难。
3
产权年限不同 续期不同
住宅可住70年,商业房只能住40年。按国家规定,商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年,工业用地50年,居住土地使用年限为70年。
同时,《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。如果真需要继续使用土地,土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的,则土地被收回。
4
享受资源 配套不同
商改房无法迁入户口,无法就近入学。商改房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于纯粹商改房和住宅建设规划目的不同。而且,一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
5
容积率高 绿化低 居住体验差
纯粹商改房大多容积率较高,不需要建设普通住宅小区的配套设施,相对住宅而言,商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。公寓的居住体验较差,电梯里经常充斥着送货的商户,噪音较多。
当然还有其他因素,比如公寓只能按揭贷款10年,贷款最多5成,加大客户购房成本等等。
公寓缺点说了那么多,是不是意味着所有公寓不能买呢?大错特错!对于具备独特资源的商务公寓如深圳湾壹号、深圳北站附近商务公寓、福田、南山地铁口商务公寓还是可以入手的, 对于那些目前仍然偏远,比如沙井松岗的产业用房等类住宅产品,请务必谨慎购买!
这首先是宝安北部区域经济较弱。南方日报7月8日数据显示:2018年宝安区十个街道中,松岗GDP为225亿元,全区倒数第一;航城GDP为234.21亿元,倒数第二;燕罗GDP为250.77亿元,倒数第三;新桥GDP为266.91亿元,倒数第四。其次是区域城市建设落后。北部片区发展水平低于宝安区区平均水平,而且缺少地标性建筑,商业、公共文化等用地不足,产业人口质素相对较低,各类问题时有发生,片区整体处于“无核”状态。南方日报称:从北部片区驱车至宝安中心区,不免让人产生穿越三线城市到达一线城市的感觉。
地产凝眸郑重提醒,大湾区规划快速推进下,深圳土拍还将迎来新的地王,但是投资客户尤其是刚需和改善客户千万慎重选择上述类住宅产品!贪图便宜惹来十年痛苦!
特别注意那些需要以公司的名义购买的产业用房,这些产业用房每年要交总价0.84%的税费,一般投资客户不建议购买。
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