北京换手率最高的二手房小区“长”什么样？
去年，中海御景春天成交量超百套，7.6%换手率居北京首位；柏林爱乐二期位列第二
中海御景春天位于西南四环外，是限价房项目，2012年对外出售，2017年满五年可上市交易。
柏林爱乐紧邻朝阳北路，共51栋楼，其中包含9栋塔楼和42栋板楼，户型包括49平方米的开间到216平方米的四居室。
据贝壳研究院统计数据显示，2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中，排名第一的是位于丰台科技园的中海御景春天，2018年换手率达7.6%，高出第二名3.3个百分点，成交均价为51674元/平方米，相比于2017年上涨3.3%。而柏林爱乐二期以4.3%的换手率位居第二，成交均价53930元/平方米，较2017年的57782元/平方米下跌6.7%。这两个小区为何会成为北京最热的二手房交易小区？新京报记者实地探访了解真相。
中海御景春天 | 换手率7.6%
限价房满五年首次入市，小户型居多
已满五年达到出售条件
中海御景春天二手房销售大热的一个重要原因是，其产品性质为限价房，2017年恰好满五年可上市交易，且该楼盘绝大部分为小户型，不少业主用来以小换大。
说起这个项目，不得不翻出9年前那段轰动北京地产圈的地王诞生史。2010年1月21日，丰台区六圈A居住项目用地被中海地产以59.7亿元的总价摘得，溢价率高达194.8%，折合楼面价约为17153元／平方米，成为北京当时的新地王。资料显示，该地块总建筑规划面积348037.9平方米，其中将配建5万平方米左右的限价房项目，该限价房项目正是如今的中海御景春天，而另一部分纯商品住宅是高端项目中海九号公馆。
2012年3月，该项目取得预售许可证，主力户型为41平方米至50平方米、60平方米左右的一居，销售均价8000元/平方米，小区房源数量超过1000套。由于该项目是限价房项目，未满五年不得上市交易，已满五年可按市场价出售，但需按照房屋核定价与房屋原值差价的35%缴纳土地收益金。2017年，该项目正好满五年，可对外上市交易。
一位曾销售过中海御景春天房源的房产中介销售人员表示，该小区比较热的主要原因是刚“满五”，且小户型，以小换大的业主较多，购买的客群多以单身或者是刚结婚的年轻人为主，总价低，支付压力小。
据贝壳研究院数据显示，2017年，该项目成交均价为50015元/平方米，2018年为51674元/平方米，上涨3.3%。截至2019年2月27日，自开始销售以来，中海御景春天二手房共成交172套，2019年1月份成交10套，近30天带看211次。
周边配套齐全，部分购房者为总部基地工作的青年人
中海御景春天二手房销售大热的另一个重要原因是周边交通通畅、配套齐全。
在北京南城诸如丰台、大兴区域的二手房多为上世纪80年代、90年代的老破小，年代久远、建筑老旧，居住体验并不好，而中海御景春天的建筑年龄不过8年多，提供物业服务的公司是中海自身，刷卡进出，对于有着居住要求的年轻人来说，较为符合。不过，由于地块较小，小区仅两栋高层住宅楼，公共空间绿化面积较少，且无地下车库，车位紧张。
不过，弥补这一不足的是小区周边配套齐全，交通便捷。据了解，中海御景春天位于西南四环外的丰台科技园，距离西南四环入口科丰桥仅两公里车程，附近的轨道交通有地铁9号线，距离小区最近的站点是丰台科技园站，步行距离1.1公里左右，距离郭公庄站，步行距离在1.4公里左右。
小区周边商业氛围浓厚，除了大量的底商外，北边一路之隔是丰台永旺梦乐城，购物、超市、电影、餐饮、娱乐等一应俱全，与丰台科技园地铁站点相邻的是丰台万达广场。
在教育配套方面，中海御景春天紧邻丰台八中（中海校区），为公立中学，西侧1000米左右处是丰台八中附属小学。小区西南侧500米处是世界公园，为国家4A级景区，占地面积800亩。
更重要的是，丰台科技园的高新技术产业快速发展，基础设施、公共服务、生活配套逐渐完善，有利于促进区域内职住平衡。丰台科技园以六圈路为界，北部是企业总部基地，聚集了大量的企业。
据上述房产中介销售人员表示，在中海御景春天购房、租房的部分人为总部基地工作的青年人。 采写/摄影 新京报记者 段文平
柏林爱乐 | 换手率4.3%
成交均价跌6.7%，出手入手都为改善
产品多样吸引刚需、刚改
柏林爱乐地处朝阳区常营片区，紧邻朝阳北路。柏林爱乐以其多元化的产品吸引了各类刚需、刚改的购房者。据该楼盘附近中介销售人员介绍，柏林爱乐小区分为四期，共51栋楼，其中包含9栋塔楼和42栋板楼，其户型多样，从49平方米的开间到216平方米的四居室均有分布。据介绍，整个柏林爱乐小区正是以多样化的户型见长，28、29号楼中还有复式户型。
而柏林爱乐二期在四期中体量最大、户型种类最为庞杂。链家网信息显示，柏林爱乐二期共16栋楼，2445户。庞大的基数、多样的住户群体也成为了承载高换手率的重要依托。
该名销售人员表示，“在柏林爱乐中，房屋的销售单价差距较大，故而很难给出整个小区的均价。但总体来说，一二期的均价相比三四期更为便宜，因为三四期楼龄相对较新。”
小区东门距地铁六号线常营站步行距离约875米，距黄渠站步行距离约1.1公里。值得一提的是，柏林爱乐距离首都国际机场和国贸商圈的车程仅在30分钟左右。
该小区1.3公里处坐落有龙湖长楹天街，其对面为华联常营购物中心。小区北侧1.3公里处有常营公园。此外，2018年6月29日报批通过的朝阳医院东院区建设项目，规划地点据常营地铁站仅二三百米。
在教育配套方面，柏林爱乐小区内坐落有忠德双语幼儿园；小区南侧有采用九年一贯制办学模式的北京市忠德学校。
小区环境有待改善
尽管柏林爱乐拥有便捷的交通、齐全的配套和多样的户型，但其仍有许多需要完善之处。记者发现，小区内一些步道的水泥地面略显老旧，楼道墙面上印着各式各样的小广告，路边绿植带中历历可见宠物的粪便……这些看似不起眼的细节却很容易使人对小区的整体印象大打折扣。
针对上述现象，小区附近另一中介的某资深经纪人表示，柏林爱乐整体物业费用较低，所以可获得的物业服务也就相对有限。链家网信息显示，柏林爱乐一二期物业费用为每月1.7-1.8元/平方米，三四期物业费用为每月1.98元/平方米。此外，该小区一二期落成时间较早，难免有配套设施老化的现象。
据记者观察，楼龄相对较新的三四期确实较一二期的整体环境更好。而柏林爱乐51栋楼分布较为集中，每一期之间没有明显的界线，这就导致了单期楼盘“私密性”的降低。
此外，该小区并未实现人车分流，地上停车位在一定程度上挤压了步道和行车道的空间，使得部分楼与楼之间的道路略显局促。
如果说入手柏林爱乐是为了改善，出手者同样也是为了改善。上述资深经纪人表示，“在刚需被满足的前提下，很多人开始对区位、社区的整体品质和居住的舒适度提出了更高的要求。”
“不过总体来说，柏林爱乐在常营片区综合条件较为突出，因此销售情况一直比较乐观。有不少购房者是来自国贸商圈的白领。”该资深经纪人对记者说。贝壳找房数据显示，截至2月28日早7时，柏林爱乐近90天成交46套，近30天带看735次。 采写/摄影 新京报记者 赵昱
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