■本报记者 王丽新
销售增速放缓，市场调整期还未过去，房企对资金的需求依旧不减。
据监测数据不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。另有中原地产研究中心统计数据获悉，2019年开年至今，房地产企业密集发布融资计划，总计额度高达800亿元，融资进入高峰期。
在中原地产首席分析师张大伟看来，从去年11月份开始，房企融资难度相对最为苦难的时期稍有缓和，市场上再次出现了企业债利率不足4%的融资现象。
另有分析师向《证券日报》记者表示，2018年，房地产企业销售回款艰难，加上一些企业还有债到期，原来的降杠杆计划执行不如预期，反之更希望融资输血，但由于政策限制，全年融资额度并未出现同比大幅增长的现象。
六成房企融资额增加
正如上述数据所示，2018年，85家典型房企的融资额度有所下降。
克而瑞地产研究认为，究其原因，一方面是下半年 境外债政策限制的影响所致，房企境外发债大幅下跌，使得下半年融资额同比大幅下降了29.4%，而上半年房企融资总额同比增长11.1%；另一方面则是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大，加之佳兆业发行了大量境外债券进行债务重组。若是剔除恒大以及佳兆业的影响，2018年85家典型房企的融资总额为11575亿元，同比增长0.7%，但增幅较2017年进一步下降。
克而瑞表示，从单个企业来看，2018年超过60%的房企的融资总量同比增加。其中，有45%的房企融资增幅超过50%。一方面，是因为2018年上市企业较多，正荣、美的、弘阳等企业上市之后融资有较大突破；另一方面，弱市下，中海、中粮、越秀等国企央企融资优势凸显，融资额增长也比较快。2018年融资超百亿元的企业有42家，同比增加7家，以龙头房企和快速扩张中的房企为主。但是值得注意的是，2018年未有企业融资额突破千亿元，而2017年有4家。
此外，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点。其中，境内债券的平均成本为5.75%，较2017年微涨；境外债券的平均成本为7.08%，较2017年全年上涨0.32个百分点，主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，只能用于偿还旧债等，政策出台后，境外债券融资成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。
从单个企业的融资成本来看，有86.0%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。
“2018年，房企几乎试过了所有融资工具，但筹到的钱还是不如预期。”某房企高层向本报记者表示，虽然不少企业年初都喊出了降杠杆的口号，但实际执行的却难以如愿。
开年密集融资
无独有偶，2019年开年，开发商就开始密集抛出融资计划。中原地产研究中心统计数据显示，1月以来，房企融资数据继续大规模扩张，半个月即抛出了800亿元的融资计划。
张大伟表示，整体看，房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然仍处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，龙头房企的公司债融资成本一般在4％-5%之间。
对此，克而瑞认为，虽然近期房企融资出现回暖，但融资成本仍处在高位，绝大多数企业的融资成本在上升，未来一段时间预计也将持续维持高位。
未来，在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下，资产证券化和住房租赁相关专项债券还将是企业融资的突破口。部分优势房企受益于近期的政策，可以通过发行企业债券增加现金流。此外，在表内融资收紧的情况下，房企纷纷加强了和金融机构的合作，以拓展企业的融资渠道。
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