青岛的房价
走低的消息频传
经过两年多的楼市调控，如今市场回归理性！
开盘去化低于50%的情况常见
在这种情况下
不少楼盘便以
去掉装修、特价房、赠送车位等名义变相降价
而这些情况大都集中
在胶州、即墨等近郊区域
而开发商用这种
“羞答答”的形式变相降价
也有自己的“苦衷”！
数据：新房成交和开盘去化不断下滑
7月1日,锐理数据发布上半年楼市大数据,岛城楼市新建商品房无论是成交量还是成交面积,较去年同期,均呈现同比下滑态势,下滑幅度近三成。
与此同时,记者了解到,今年上半年,岛城各楼盘开盘和加推当天去化率也在不断下降。以刚刚过去的6月份为例,全市实际推出的50家知名楼盘,仅有市北区新都心的保利天汇项目和城阳区的保利红岛湾项目,开盘当天去化率达到100%；位于西海岸新区的融创中心和中建锦绣城,去化率分别达到88%和92%。除此之外的项目,去化率大部分低于50%。其中位于地铁7号线旁的保利观堂项目,去化率仅达到10%。值得注意的是,该项目6月份仅推出72套小高层产品,最终开盘当天却只卖掉了7套。
市场：市民反映楼盘优惠越来越多
与上述情况相呼应的是,不少购房者发现,目前岛城各大售楼处的优惠也越来越多了。
市民钱先生告诉记者,最近常常接到一些楼盘的推荐电话。“以上个周末为例吧,我接了大概6通楼盘销售电话,其中一个说是即墨蓝谷的一个项目,最近推的精装高层产品,含精装均价15500元/平方米,只要买房,就送12万~15万车位一个。还有一个说是西海岸的楼盘,现在毛坯均价还不到1万元/平方米……因为我没有购房需求,所以也没有细问,但感觉跟我去年上半年买房时的情形完全不一样了。”
市民于女士告诉记者,最近全家也在四处看楼盘,相中了城阳高新区一个楼盘。“原本听置业顾问在电话里说,这个楼盘新开的产品均价在9200元/平方米左右,觉得挺便宜,但到了售楼处一看才知道,这个价格只是毛坯房的价格,等加上每平方米三四千元的精装修,算下来也要13000元/平方米以上。所以,我觉得并没有优惠。”
“感觉现在售楼处的价格无法确切对比,实实在在降价的情况不多,大都是用其他方式。你感觉上好像没降,但和去年相比,又降了。但具体降了多少,普通购房者还真说不明白。”市民谭先生表示十分迷茫。
调查：三种降价方式“羞答答”
近日,记者经过走访、电话咨询等形式,对岛城正在销售的多个楼盘进行了了解,经过梳理,发现市场上存在的优惠政策主要分为以下几种情况。
1.精装改毛坯卖
不久前,位于西海岸新区中建锦秀城业主向记者反映,去年上半年去售楼处买房时,置业顾问表示,在售的产品均带精装修,精装修标准约为2500元/平方米,均价约为12500元/平方米,而且表示后期都不会再售毛坯房。但是到了今年,他发现售楼处开始销售毛坯房了,均价在9000元~10000元/平方米之间。记者在实际调查售楼处时,置业顾问表示,其在推的85~143平方米的毛坯高层,均价在10000元/平方米以内,之所以价格这么低,是因为开发商拿掉了精装修,改为毛坯交付。无独有偶,目前城阳区也有楼盘采用这种方式变相降价。一楼盘置业顾问告诉记者,其推出的产品去年上半年带1500元/平方米的厨卫装修后,均价卖到20000元/平方米,今年把装修去掉了,均价仅有19000元/平方米左右。“其实之前厨卫的装修可能达不到1500元/平方米的标准。”
对此,一名业内人士分析称,去年上半年楼市行情好时,由于片区有限价,不少开发商就通过装修来平衡房价。“以上述楼盘为例,其去年上半年的毛坯价格可能也在10000元/平方米以内,但开发商加了2500元/平方米的装修,实际上这个装修的花费仅有1000元/平方米。而今年楼市冷静后,开发商为了促销,就把这2500元/平方米的装修去掉了,只以毛坯价出售。实际上,是比原先便宜了1500元/平方米。但这种情况一种比较隐蔽,普通购房者根本看不出来。”
2.以特价房、抵账房名义卖房
市民李先生于今年6月,购买了城阳中心城区一楼盘的一套特价房。他告诉记者,其实自己从去年就开始关注这个楼盘,但当时带装修后销售均价最高时达到20000元/平方米。今年6月9日,置业顾问给他打电话说,项目端午节期间推出了一部分特价房,一户一价,最低的不到18000元/平方米。“考虑到每平米比去年低了2000元,我就在三天之内交了首付。谁知道端午节过后都好几天了,发现这个楼盘还有特价房,而且价格和我的差不多。”
记者在采访中了解,如李先生购买的楼盘的这种情况并不少。位于西海岸的一家楼盘,自今年6月推出夏季购房优惠,只要在近期购房的业主,都可以享受特价。“这些实际上都是一种变相的降价,其实房源上没啥区别,有的产品楼层甚至还不错。”一名业内人士表示。
3.买房赠送车位
记者了解到,在去年2016年下半年和2017年上半年楼市行情较好时,受限价政策的影响,不少开发商采用捆绑车位的方式进行销售。当时有市民爆料称,位于城阳高新区的一楼盘,车位卖到了50万元/个。而面对如今的形势,不少开发商不仅不会把车位卖出高价,而且有的还开始赠送车位。
如位于即墨蓝谷片区的一项目,于今年6月22日一期开盘,推出108套精装高层产品,面积段在109~143平方米之间,含精装均价约为15500元/平方米,优惠政策为买房即送12~15万车位一个。同样位于蓝谷片区的另一项目,目前在售110~120平方米的高层产品,只要买房就送一个地下车位。“这种送车位的优惠,去年连想都不敢想,实际上就是降价了,但又做得没那么明显。”市民方先生说。
业内：下半年新房降价幅度或扩大
“目前各售楼处之所以下调销售价格,主要是迫于逐渐趋冷的市场压力。由于去年上半年行情不错,不少开发商去年下半年拿了不少地,加上销售业绩的驱使,面对目前的态势,就只能如此。”一名在岛城某品牌房企任营销总经理的张先生告诉记者,但是用哪种方式回调价格,其实对开发商来说,是一种极大的考验。“一方面是还想追求高一点的利润,如何重新定价很难；另一方面如何用隐蔽一些的方式来达到效果,也很不容易。因为一旦做得太明显,之前高价买房的业主很可能就会来找,前几年李沧区某楼盘被前业主砸售楼处的情况还历历在目。”
岛城著名楼市分析专家张斌预测,“去年下半年土地成交较多,今年上半年新建项目增多,预示着今年下半年开盘项目也会增多,市场竞争会更加激烈。特别是近郊这类投资人群比较多的区域,竞争压力大的情况下,成交量必然大幅下滑,而为了冲刺业绩,不少项目会继续推出优惠政策,预计新房市场整体的价格会继续回落。”张斌说。
来源：青岛楼市指南
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