二线城市的房子,正在经历一场变革!

文丨 花满楼

重庆主动降容，意味深远

其实未来的房地产市场是怎么样，基本上都可以从土拍看出信号：土拍冷热推导预期、楼面价推导房价、容积率推导产品...

而2019年上半年的重庆土拍就透露了一个非常重要的风向标，不仅可能会影响重庆未来的楼市格局，还可能会传导到与重庆有同样属性的同量级二线城市。

二线城市的房子，或将迎来一场变革！

在高容积率一路狂奔了多年的重庆，2019年出让的住宅地块，都有明显降容，这使得重庆各区的容积率显著降低。

相比2018年，2019年上半年出让地块容积率明显降低▼

重庆一直在降容▼

数据来源：锐理数据

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，简言之，一平方米土地可建多少房子，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

去过重庆的人，想必都会有两个直观的想法：

? 1. 感慨重庆的房地产开发水平真高。房子通过台阶、架空层、坡道、空中花园等方式，骄傲地矗立在山上。

? 2. 感慨重庆主城区的房子真密啊。山城地貌特殊，还要兼顾日照间距和房屋建设后退距离，楼间距非常小，动辄两梯十几户，遍地都是高容积率的住宅，居住得非常不舒适。

重庆的主城区建于山上，本就有限的土地来之不易，所以容积率非常高，因为这样可以多出面积、多梯户比、多出房子，而在当前重庆跨过两江四岸，向内环外的平原扩张之后，重庆开始有意识地降低住宅容积率。

重庆为什么要主动降容？

一直以来，重庆被diss得最多的就是土地天量供应，为什么一个对土地财政依赖如此大的城市愿意主动降容？降容对重庆房子会迎来什么变革？

? 1. 低容积率的房子居住舒适性更强，迎合未来的改善需要

“降容”有利于提升居住品质，也更符合未来居住升级和改善需求爆发的趋势。

重庆房地产在狂奔了20年之后，诞生了太多的高密、不宜居住的塔楼，而未来这些居住群体都会面临从刚需需求向改善需求过渡，更加注重房子品质、社区氛围和物业氛围。

未来的大面积、大空间、高采光、多功能分区的房子会更受欢迎，所以土地市场开始在先行布局。

? 2.低容积率有利于提升城市界面

低密，意味着城市高密建筑减少，板楼将逐渐取代板楼，可以做更多绿化和社区空间。让城市有更多的公共空间，不至于过度开发或粗放式建设。

? 3. 城市规划更有前瞻性，为未来的城市更新和升级预留空间

现在的重庆，本来就是在山上开发的，城市土地本就不足，叠加高密住宅更是不利于路网规划设计。

先天条件不足，只能依靠后天努力，通过降低住宅密度来预留部分空间为以后的路网规划设计预留空间。

中国城市的三种容积率类型

说起高容积率，很多人都会想起土地极其稀缺，供地紧张的香港。香港住宅容积率高达10以上，多是独栋单体楼，三梯十几户，连个空中花园都没有，居住品质被极度压缩。棺材房、鸽笼到处都是，“住”都成了奢侈，更别说住得舒服。

而国内各城市控规和房地产开发水平不一样，所以形成截然不同的城市界面。但背后都源于同一个指标：容积率。

容积率是算得上是建筑设计中最重要的指标参数，代表了地块的【用地强度】，也可以说是代表了城市的良心。

如何在居住舒适度与土地利用效率之间寻找一个平衡点呢？

而中国的各大城市在容积率的规划上明显划分成了三派。

? 1.规划超前，早早主动降容的北京和长三角

2000-2005年，北上曾涌现了一批高容积率高层，其中最出名的是上海“中远两湾城”。

这是一个城改盘，由于地段好、容积率高，所以沦为人群杂乱的“群租房”，治安混乱，给上海城市治理带来了很大问题。

中远两湾城▼

所以从2005年开始，上海开始主动降容，住宅容积率控制在2.5以内。

而杭州、南京、苏州、宁波等长三角城市基本也是学着上海做城市规划，主城区主动控容。

2008年，北京对标国际大都市，也主动降容——发布《北京市城市建设节约用地标准》(试行)。按照这个文件，北京住宅容积率的上限被调整至2.8。

主动降容，让这些城市的产品蜕变为清一色的11-18层的板式小高层，塔楼基本灭绝，都有了相对合适的社区公共空间和绿化，老百姓的居住水平都得到了极大提升，城市界面也变得更加整洁。

对于南京杭州苏州宁波这些人居矛盾没有那么突出的城市，降容是完全OK的。

但由于主动降容，住宅供应面积严重减少，居住成本上升，尤其激化了供地少、人口多的北京上海的供需矛盾。住宅供应少，使得越来越多人把眼光聚焦在“公寓”这个替代品上，公寓正式迎来春天。

而北京上海城市扩张迅速，主城区居住人口有限，让北京上海的城市变得越来越臃肿，城市无序扩张，城市通勤成本加大，城市拥堵加剧。

? 2.城市旧改难，城市更新慢，维持高容积率的广深厦门

广深、厦门这些东南沿海城市乘着改革开放的春风，随着越来越多的外来人口流入城市，需要租房居住，但在城市发展初期，政府没有实力兴建大量的公租房，不断上涨的租房需求刺激着租金上涨。

30多年来，在利益驱动和土著强大宗族势力的保护下，城市土著开始在村落仅存的土地上密密麻麻地种房子，建成了一大片滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的城中村。

广州城中村▼

厦门城中村▼

城中村，原本是村，只是在城镇化过程中变成了城市。时至今日，广深厦门福州基本很难去拆掉这些城中村来获得城市土地，所以只能维持高容积率来增加城市住房。

而且在这些城市的旧改住宅容积率飚上6.0都不出奇，推倒一片城中村又建起50多层的住宅超高层，空间局促、道路狭窄。

深圳大冲村旧改▼

这些被城中村和厂房占据的城市，旧改之路越走越难，城市也只能在高容积率之下继续蒙眼狂奔。

广州广钢新城5万/㎡的项目，容积率7.22▼

而且，高容积率+高地价的厦门，开发商为了利润还都偏好做高低配，会牺牲高层的舒适性来迁就洋房、叠墅，而且高层和别墅分区管理，高层小区的绿化和楼间距都将被压缩。

例如厦门海沧马銮湾泰禾院子，前排是低矮的别墅，后排是60多层的超高层，真的是让人极度压抑。

不禁想，这样的结果，是开发商的错？还是城市高容积率的错？

厦门泰禾院子的超高层▼

? 3.一直坚持高容积率的中西部：重庆成都贵阳武汉郑州

重庆成都贵阳武汉和以前的郑州都是高容积的代表，所以这些城市基本是不缺房子的，天量的土地供应和高容积率，更增加了这些城市的入市面积。但是也利有弊。

☉优势是：平抑房价。

当长三角的二线城市杭州苏州南京都已跑上3万的基本面，中西部省会城市仍在1.5万的基本面上挣扎。

☉劣势是：容积率高的房子，居住人口越多，老化快。

社区公共设施如电梯、社区设备老化更快，没几年就得面临换房需求，所以高容积率的城市换房频率更高，买了换，换了买，所以高容积率之下也最容易助长了新房癌。

在长三角，因为建筑的品质相对较高，容积率较低，同等面积下社区的居住人口较低，所以购房者是不排斥买二手房的，反而是一直都是高容积率的中西部，时至今日，购房者仍有很严重的新房癌。

从表面上看，是这些城市的购房者偏好还未进化，只接受新房不接受二手房。

从本质上看，是产品品质问题，在高容积率之下导致房子老化严重、不宜居，想要追求更好的品质只能买新房。

如何在居住舒适度和房屋供应之间保持平衡，关键还是要看各城市房地产调控的智慧？

庆幸的是，苏杭等长三角城市早就看到了这一点，主城区容积率严格控制在3.0以下。

现在重庆已看到了高容积率的弊病，2017年成都也主动降容，之前主城区遍地都是高密住宅的郑州，也在2018年颁布了“主城区降容至3.0以下”的政策。

而偏好超高层的武汉还没有降容，诞生了“花果园”反人类住宅的贵阳还没有降容...

而在我们上月考察未来有望成为中部之王的武汉，却还一个劲儿地拔高主城区住宅天际线，50多层的超高层住宅在武汉遍地都是。

武汉遍地超高层▼

在我看来，现在最需要降容的，莫过于武汉和贵阳了。

二线城市主动降容，已成趋势

为什么二线降容已成趋势？

或许我们可以从他们目前的城市界面得到答案。

下面四张图分别是苏州杭州武汉郑州核心区域的卫星图，抛开建筑外立面，你觉得哪个地方最漂亮？

苏州▼

杭州▼▼▼

武汉▼

郑州▼

相信很多人都会和我一样，选苏州或杭州。为什么？

? 1.容积率

苏杭的建筑密度看起来低一些，不会像武汉郑州一样密密麻麻。苏杭的容积率控制在3.0以内，容积率低，住宅多为小高层板楼，楼间距大，住起来非常舒服。郑州主城区限高100米，住宅基本都是顶满33层，相对密集。

而武汉的超高层特别多，住宅50-60层都不奇怪，住宅基本都含避难层。

? 2.绿化

从卫星图中，可以看出，苏杭不仅有天然河湖相间的水系景观，社区绿化和公共绿化都要比武汉郑州更要好一些。

苏杭规划了相对较多的道路绿化和公园绿化。武汉虽然也有24公里长江江岸线和全国最多的天然湖泊，但武汉这几年填湖盖房，水域面积大幅缩减。横亘在郑州的黄河，远离主城区，称不上是城市景观。

先天条件不足也就算了，后天还不努力，社区缺乏绿化。

? 3.路网

苏杭不仅社区外部公共道路路网密集，而且社区内部路网也很丰富，社区的活动空间更充足，增强邻里之间的社区感。

很多问过我：武汉和杭州差不多的经济实力，未来的房价预期也是一致看好.凭什么杭州就是3万以上，武汉才1.8万?

撇开气候、绿化、城市界面这些软竞争力，单论供需，武汉容积率多是4.5，杭州容积率多是2.0，两个城市的供需都不是一个量级的。

结

如何在居住舒适度和城市住宅供应之间保持平衡，本质上都是控容积率。

低容积率和高容积率哪个对城市更好？

其实，这是一个没有标准答案的问题。

一切要视城市的土地、人口、经济发展水平和未来发展预期而定。

一般而言，供地紧张、房价高的一线城市，倾向于容积率高一点；但对于土地天量供应而容积率高企的二线城市，降容已是亟不可待的事。

一旦“降容”在二线城市成趋势，这将极大影响二线城市未来的产品品质、二手房市场（高密的产品难以卖上价）。

毕竟长三角以外的二线城市太缺好房子了，当其他城市的人都在居住升级，而他们还得掏着高额首付来买一个高容积率、极度不舒适的房子。

我们期待看到更多二线城市主动降容，让这些城市诞生出更多宜居的好房子。

主动降容，城市确实会损失一些利益，但不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。

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