老百姓买房子生怕被骗,尽管房价被推得很高,但是心里还是应该有杆秤这房子到底值多少钱?
分 析
1.假设土地成本:2250元/㎡
(又称楼面价:是指开发商竞拍购买的土地后,该土地上可以建筑盖楼那部分的单价,计量单位元/每平!比如开发商花了22.5个亿,买个50万㎡的土地,但是容积率是2,也就是说可以建100万㎡!折合单价就是2250元/㎡的土地成本)
土拍价/(土地面积*容积率)=楼面价
一般的楼面价在土地拍卖落盘后就可以算出来。
2.其次,就是建安成本!这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等!
按楼层分,对应的成本不同,如低层一般是1300-1500元,小高层是2000-2400元,高层是2500元(大约每5层价格上浮5个点)
这里按一般小高层的成本来计算!
经济型建安成本:2000元/㎡
3.再次,就是各项税费成本!开发商从拿地开始,各项税费就得开始交,直到房子最后交接给购房者。然而交接时,开发商可能还会承担建设后的一些物业费。
各项税收大概:1000元/㎡
4.接下来算算开发商的运营和销售成本!营销费用包括一些广告费,活动费,销售人员的开销,一些公司运作的成本等。如果不是建在人流大的区域,楼盘月片越不好卖。对应的营销费用就可能增加!随着区域内楼盘的多盘竞争,人才争抢,这都会增加费用。
如果楼盘在一定时间内仍没有卖掉,那么成本会随之成倍增加!
运营及营销成本:500元/㎡
5.最后,很容易被忽视的开发商融资成本,这项成本最不可控!开放商一般项目占用的资金是30%,其他的都来自贷款,融资的资金来源还有信托,银行,其他等。空手套白狼,一分钱不出,坐等炒地皮的开发商已经被限制。但是最近银行的放贷的增量减缓,所以未来房企的融资成本可能还会上升!而开发商的贷款利息,除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外!一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上!也就是说,以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本!如果它销售的速度过慢,成本会更高!基本上每慢一年,就增加近12%的成本!
如果房企的融资得到限制,信贷提价,开放商的成本可能还会更高!
开发商融资成本:700元/㎡
综上5点,还未考虑到开发商的利润,一般开发商会加上10-15个点的利润。
未考虑利润的成本价:6500元/㎡
如果哪位小伙伴,一些科目没有细算,可以参考下06年某家开发商的楼盘清单,仅供参考科目,价格勿议。
很多人觉得很诧异,成本翻三倍,开发商都不保本,那么利润去哪里了呢?
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