撰文=徐三刀
—壹—
城西片区是横在西安高新区、主城区、西咸新区之间的一道坎，有些人将城西称之为“铁锈区”，其实，略微有些夸张，这一片至多算是老工业区。
城西片区曾经一度十分繁华，其中土门被称之为西安的小香港，随着改革浪潮冲击，放开工业品保护政策，城西片区的重工业逐渐丧失了政策壁垒，而与之同时，高新、经开、曲江又逐渐崛起，城西成为人们眼中的“土门”。
土门一直是西安市规划重点板块，各种大咖参与，连王志纲的民间智库也参与了进来，在2013年5月13日，西安市政府发布《西安市人民政府关于加强土门地区综合改造区域建设项目管理的通告》，提出“中央活力区”的说法后，现实却遭遇了一定固投探底，城西改造逐渐陷入僵局。
什么样的僵局？金辉、碧桂园、富力、远洋等房企都在签约城西，但想要实质性推动十分艰难。作为西安市央企、军工企业、省部级企业和福利区密集区，城西改造要比港务区、浐灞生态区艰难很多。
一个西安市领导曾经说过，要是土门改造不成功，“改造失败者将成历史罪人”，至今这篇稿件仍然在网上流传，可见房管并不回避这个事实，城西片区实在太难改造。
例如，2013年土门四村拆迁工程启动，2015年西洽会签约，2019年富力终于土地确权，一家房企究竟有多少个“七年之痒”？
—贰—
关于城西片区拆迁难，这一点不算秘闻，算是行业皆知。大量国企聚集在城西片区，还有大量的福利区，连绵棚户区，想要拆迁，十分艰难。
土地权属问题、拆迁安置问题等一系列问题，都将摆在开发者面前，究竟如何破局，这是时代留下的考验。但有一点必须提醒，土门大量五十年代以来建造的建筑，究竟如何处理，已经是城市难题！
近无风险，远有隐忧，怀旧的情怀挽救不了城西片区，如果城西片区不改造，还是冷观衰败，没有动作，城西片区可能真的会变成“铁锈区”。而此前，所喊出的“重塑城市封面”，也将烟消云散，那参与改造的人如何面对？
未来，城西片区改造大概只有三条路可以选择，与大家沟通：
其一，就地拆迁，缓慢开发。城西片区拆迁难度大，但不等于无法拆迁，如果再放三五十年，或许有转机，但已经不再是这一代人的问题。
城西片区家属院普遍密度低，如果容积率能够上调，保底利润没问题，还是有房企敢于参与的。但如果没有政策保障，或者是没官方提前参与、推动，恐怕又是一个土门“四村”。
其二，转为存量，经营长租。未来长租公寓一定是在老破小、旧厂区深耕，开发成本小，改造空间大，通过改装升级和服务植入，可以获得可观的收益。
这一点远洋、万科、朗诗等房企都有案例可循，大家有兴趣可以查一下，万科将769产业园里的一栋厂房宿舍改建为“博客公寓”，朗诗寓南京迈皋桥项目改造之前，就是一栋厂区老楼。
其三，拆分养老，链条末端。城西片区环境老，居住年龄段也老，这恐怕是老社区普遍存在的一个情况。如果就地改造成为养老院，档次稍低一些，就地养老，以房养老，也是一种出路。
当然，所谓“以房养老”，不是网传“以房抵押”，而是房东收取租金，互助式养老，将闲置房间出租出去，解决老年人养老金难题。
当然，以上三条出路，大部分人选择，可能都是第一种。但实际情况是，第一种不仅耗时日久，还极有可能烂尾，一般房企招架不住。
—叁—
关于城西改造一直呼声很高，但喊话并不能解决实际问题，再多的规划一旦遭遇拆迁难，都会烟消云散。
城西片区聚集了西电集团、庆安集团、中国航发、西钞厂等，除了重工业之外，从三环到西稍门还聚集了：军企、央企、国企、保密单位等，这些区域想要拆迁，可不是一个鱼化寨。
2019年3月，两会期间一度提到两个关键词：存量改造，社区养老。仔细反思一下，其实，城西改造与官方政策吻合度十分高。
其一，原文：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
其二，原文：要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点…
但我们必须要强调，就算城西一路存量改造发展下去，很多人无法如愿以偿，按照西安房价2016-2018年均涨幅25%左右，无论是长租公寓、社区养老，显然与市场商品房涨幅有很大差距。
如果是一致拆迁，还有多少家房企，愿意充当“接盘侠”，为了一个土门四村折腾多年，未来还要折腾？
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