产业用地供给紧缺是每个城市必然面对的现实。新增土地资源有限的情况下，存量土地如何盘活以提高用地集约利用程度，成为每个城市管理者的考题。
广州将此寄托在村级工业园整治提升上。
7月12日，广州市工业和信息化局编制的《广州市村级工业园整治提升实施意见》（下称《实施意见》）经市政府第15届78次常务会议审议通过，将于本月底落地实施，以此解决全市村级工业园普遍存在的产值低，环境差，手续、设施不完善，政策指引不足等难点痛点，为其改造提升进一步释放政策红利。
目前，广州全市村级工业园2705个，总面积约131.62平方公里，约占全市现状工业用地面积的30%。80%以上为服装、化妆品、皮革皮具、五金等加工制造及仓储、物流行业，村级工业园产值仅占全市工业企业总产值的10%，税收仅占全市工业企业总税收的6%。
“对广州而言，研究好存量工业土地再开发利用问题，推动传统产业园区提质增效，激发老城市，必须具有一批高质量的园区载体。”广州市工信局回复时代周报记者表示，以村镇为开发主体的传统产业园区总体呈小散乱局面，开展整治提升行动迫在眉睫。
广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩认为，在大湾区发展()背景下，广州改造村级工业园推动不易但意义重大。为此，广州急需对现有村级工业园分类。“还需做好分类指引，标准和示范，做好产业谋划导入，政企协同推动资源导入，以及后续产业监管是保障项目实施的重点。”他对时代周报记者说。
“工改工”的机遇
广州这座“老城市”亟须释放新活力，空间就隐藏在2705个村级工业园里。
“这是历史上首次摸清全市村级工业园的家底。”广州市工信局回复时代周报记者表示，今年以来，通过三轮数据摸查核查工作，结合第三次土地调查、“三旧”标图建库等数据比对分析，由此核实各区村级工业园基础数据，形成相对稳定的数据库。
广州发现村级工业园以“见缝插针”形式散落各处，多是业态低下、用地低效，存在用地手续不齐全、环保排污不达标、消防安全隐患大等问题。类似问题在广东并不少见，多是通过对存量低效利用的传统产业园区再开发，以“工改工”实现，成为广东打破产业空间发展瓶颈的办法之一。然而，产业园区要实现“工改工”最大瓶颈是改造动力不足。在“工改居”“工改商”的利益诱惑下，“工改工”面临内生改造动力不足，改造成本不断攀升问题。
广州亦然。近年广州不断更新政策以提高“工改工”支持力度。如2017年广州出台的《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提到，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40%计收出让金；今年3月发布的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》明确表示，无需缴交土地出让金。
又如，2017年旧政规定，对低于150亩的村级工业园“工改工”拆除重建项目，需将30%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府；本次《实施意见》则将该比例降至20%。另外还明确提出划定工业产业区块，到2035年全市划定工业产业区块规模不少于650平方公里，占全市建设用地规模30%以上。
“一方面以工业产业区块限制‘工改商’‘工改居’比例；另一方面加大‘工改工’鼓励，使村级工业园改造正当其时。”江浩参与了广州村级工业园改造和《实施意见》等政策制定过程，他认为过去村级工业园改造缺乏清晰的审批路径和推动动力，但随着载体改造更迫切，产业转型更集聚，改造政策更开放，恰是为村级工业园提升提供了机遇。
广州的逻辑是，村级工业园“工改工”不仅是简单的“城市更新”，而是要向招商引资靠拢，成为高端优质项目的载体，以提高土地产出率，促进产业，完善城市功能。
“广州不愁引‘凤’，但筑好‘巢’不易。”江浩认为，广州在大湾区建设中肩负综合性门户城市角色，适合发展现代服务业、商贸交易等连通大湾区各城，就要为此“筑巢引凤”。为此，广州村级工业园整治提升的目标更多是融城助力和优产提质，为老城市新活力的重要载体，为本土产业发展提供“快载体”支撑。
“工改工”后效益大增
广州已有村级工业园经“工改工”后华丽转身，成为优质项目载体。
海珠唯品同创汇是样板之一。作为海珠区东风经联社集体物业升级改造项目，曾经密集的服装小作坊、握手楼等老旧建筑组成了这个村级工业园，被海珠区视为重大消防隐患和重点整治的业态对象。
“低端业态所带来的工作、居住环境就是较为恶劣的老旧城中村形象。”唯品同创汇项目负责人、同创资产运营部总经理李鹏程告诉时代周报记者，彼时楼梯间是破烂铁棚遮盖，影响整体空间光线，走在路上抬头是纵横交错的电线，低头是横冲直撞的五类车和随处可见的光膀子，脏、乱、差是留在脑海的直接印象。
对于海珠而言，亟待通过空间再生产实现价值创新、产城互动，推动老城区“逆生长”。其做法是先“破”后“立”，疏解村级工业园等非中心城区功能，以“破”腾出老城区空间，再“立”出新形象导入活力产业。经团队改造后，独栋办公空间、花园式的艺术街区成为当前年轻人热衷的“打卡地”。
改变的不仅是外观环境，还有区域产业经济。该园区依托纺织产业基础和全球轻纺交易中心，围绕服装设计引进相关企业，打造服装设计全产业生态链。
目前园区一期租赁率已达95%，签约入驻企业超过150家，包括全球最大的FDC面料图书馆华南区旗舰店等。二期将入驻时尚类互联网企业，为园区企业赋能，预计今年纳税额可达千万元。“既能消除物业消防安全隐患，又能带来经济高质量增长。”李鹏程告诉时代周报记者，期望通过三年时间使园区总体产出达30亿元以上，实现纳税额1.2亿元，每年为经联社带来不少于千万元收益。
村级工业园改造的目的是快速提供新载体，来激发产业新活力。
“要实现产业提升，园区主体和产业主题都要到位。”江浩认为，村级工业园要提前做好产业主题谋划，政府则做好产业监管和招商协助，此外项目建设在实施过程中也要注重产业后评估。“无需担心工业园会同质化，市场会自行调节，逐渐形成同类集聚和差异化发展。”他说道。
这也是广州的计划。《实施意见》明确表示，要加强产业引领，产业部门指导项目主体做好产业谋划，编制相关产业策划方案。广州市工信局表示，下一步将把村级工业园整治提升工作与传统产业转型升级相结合，围绕基础较好的消费品工业，将产业链中的研发、设计、销售等高附加值环节留在广州，加快打造一批高端消费品产业集群，推动传统优势产业集聚升级发展。
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