提要
7月19日，万顷沙2宗商住商服用地挂牌，其均为“10万㎡+”大体量地块。
两宗地总建筑面积达64万㎡，总起拍价57.2亿。关于两宗地块的前瞻性解读，且看下文分析。
南沙供地
2019年至今累计57.89万㎡
“轻微”超越增城
根据广州中原研究发展部监控，南沙区2019年至今已累计供应57.89万㎡（7宗）商住用地，较去年同期增长3.8倍。
年内对比另一供地大区增城，南沙“轻微”超越0.6万㎡
南沙成为目前为止广州商住地供应“第一大区”。
近两年同期广州各区商住地供应面积一览（单位：㎡）
南沙供地结构
“巨无霸”地拉动
万顷沙成为南沙供地第一大板块
上半年南沙供地均来自于灵山岛、黄阁两个板块。
其中黄阁为占地19.3万㎡的东湾村巨无霸地块；
灵山岛尖则采取“小幅多宗”的方式出让地，挂牌4宗用地，累计15.1万㎡，平均每宗3.8万㎡。
而本轮挂牌的万顷沙地块，单宗面积超10万㎡，
促使万顷沙一跃成为南沙年内供地第一大板块。
2019年至今南沙商住地供应板块结构（单位：㎡）
广州中原研究发展部认为，不同板块不同供地思路，可以突显其不同定位。
如灵山岛尖“小幅多宗”体现其“精品化”思路，
从招商引资力度、片区定位以及出让楼面价来看，灵山岛尖未来将面向中高端买家。
而万顷沙作为“新兴片区”，出让地采取“大规模，多配建”的方式，一定程度上反映了构建居住新城的发展思路。
以本次挂牌两宗地为例，幼儿园、小学配建建筑面积1.5万㎡，
累计集中式商业计容10万㎡，公交总站0.2万㎡，未来将满足居民一般起居生活需求。
挂牌地块分析
万顷沙2019NJY-10基本情况
2019NJY-10地块总占地面积10.78万㎡，总建筑面积27.67万㎡，总起拍价24.2亿，
扣除政府回购人才公寓后，起拍楼面价为9554元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，
最高限价为35.1亿，到达最高限价时，楼面价为13853元/㎡。
该地块配建条件较多，除28000㎡政府回购人才公寓外，
幼儿园、小学配建计容为15000㎡；
此外地块一东北侧需布局集中式商业楼栋，其计容不低于30029㎡。
万顷沙2019NJY-11基本情况
2019NJY-11地块总占地面积12.69万㎡，总建筑面积36.54万㎡，
总起拍价33.07亿，扣除政府回购人才公寓后，起拍楼面价为9801元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为47.9亿，到达最高限价时，楼面价为14212元/㎡。
该地块限高严格，地块一60-90米，地块二50米。
需要配建0.2万㎡公交总站，0.72万㎡综合文化中心，集中式商业计容7.5万㎡左右。
万顷沙板块最近一次出让地为2018年12月，
当时挂牌的2018NJY-14地块由中铁建以底价9626元/㎡竞得，楼面价与本次挂牌地块相接近。
地块周边配套情况
两宗挂牌地块布局超10万㎡计容建面的集中式商业、公交总站以及幼儿园、小学，未来项目可“自给自足”满足业主生活需求。
从万顷沙板块配套情况来看，地块西南侧2.5公里现有一公交站、超市。
而万顷沙生活配套中心位于在建的18/22号线万顷沙站周边，
其布局了大型超市、菜市场以及两家大型医院、万顷沙中学。
广州中原研究发展部认为，未来项目可通过公交接驳18/22号线（预计2020年底开通），1-1.5小时内覆盖番禺广场、长隆万博、琶洲、珠江新城等重要商务区。
凭借相对低价、配套完善优势，加上临近一线优势，将吸引部分市区上班族刚需以及改善型买家。
地块周边楼价情况
目前万顷沙板块多个一手项目在售，均价在2万元/㎡左右，与本次挂牌地块楼面价转化售价基本持平。
综合而言，本次挂牌两宗地块总价分别为24、33亿；
加上配建条件较多，预计以资金充足、开发经验丰富的房企底价或低溢价拿地的可能性较高。
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