2009年，好友王鹏河大毕业后回老家郑州工作，一边感慨地铁1号线终于要动工了，一边还要挤时间忙着看房准备结婚。
那时，5500一平的永威翰林居和当时同等价位的鑫苑国际城市花园让他犹豫了很久。他倾向于前者，有升值潜力；而父母倾向于后者，配套成熟。
最终双方都不愿意妥协，意外的选择了折中的正弘山，单价5200的94平小三房。
这件事儿，是这个社会，给学经济的他大学毕业后上的第一堂课。
此后，专注投资的他不止一次的感慨过：核心城市的投资，首先要紧跟发展方向，其次，就是毫无疑问的选对项目。
从郑县到郑州，再到国际郑，不到70年的时间里，郑州顶着地级市的名头让GDP破了万亿，常住人口突破了一千万。
那么今天，我们的问题来了：郑县变身新一线，你都跟对了哪几步？
1
郑州的发展模式
1948年。2000年。2012年。
如果你想要了解郑州的发展史，这是三个绕不过去的时间点。
1948年是郑州市成立的时间，2000年是郑东新区确立的时间，2012年是港区计划正式推进的时间。
?第一个时间点开始郑县变身郑州。
?第二个时间点把郑州的东三环变成了今天的中州大道。
?第三个时间点则意味着郑州终于走出去，成为了今天的国际郑。
在这个过程中，郑州发展的模式如何？
事实上，必须承认，在这个过程中郑州发展的步伐略显粗糙，这也是很多人吐槽郑州不够精致的槽点之一。
向东拓展一次就是老城区一倍的面积，孔雀东南飞的港区更是一步到位。
用空间换时间的效率最高，但是却使土地利用率并不最优。毕竟，曾经看似优秀的土地利用模式，在最近二十年的时间里，让郑州吃够了苦头：
?别说地铁，修个高架桥都要拆房子。
所以，目前郑州的新区建设，既要留有余地，还要追求效率。
像老外一样，建个教堂需要一二百年，搞个修复都十年起，很抱歉，郑州等不起。
按照老实孩子的套路一步步发展，别说向武汉看齐，就是赶上西安、青岛、长沙都是做梦。
所以，2018年郑州的主城区规划出台：一主一城三区四组团。
作为一城之选的航空港区，毫无疑问，成为了众人关注的焦点。
2
港区！港区！
为什么是港区？或者我们可以换句话问：凭什么是港区？
难道，仅仅是因为这里是中国首个国家级航空港经济综合实验区？还是说在郑东新区还属于副厅级的今天，港区已经是标准的正厅级单位？
是也不是，归根结底我们常说：重要不重要，关键看钞票。
最简单的道理，目前全郑州规划了22条地铁，仅港区就占据6条：城郊线、9号线、11号线、13号线、17号线和18号线。
2018年，客货运规模继续保持中部地区“双第一”，生产总值800.2亿元，增速全市第一。
无数人在重复着王鹏10年前重复的困惑，但是，终将有人会先行一步。
在别人感慨港区的地铁建设为什么优先的时候；在别人讨论为什么领事馆落户港区的时候；在别人还都在讨论港区的南站凭什么跟东站规模并列全国第二的时候。
港区南站
有的人，则已经选择了行动。
?孔雀东南飞，港区成为了不少购房者的优势选择。
但是对于购房者，还是那句话：众所周知的价值就不是价值，众所周知的洼地也不是洼地。
就像地铁房，什么时候购买增值最多？
一个是规划前，拼的是运气；一个是开通前，享受的是保障。
港区就是如此，一个片区从一万到两万的涨幅是一倍，但是从五万的起点涨一倍就需要十万的单价。
建筑大师扎哈设计的中部国际设计中心
至少，就目前而言，不以投资的眼光选择片区，注定要交智商税。而不以自住的眼光选项目，被套牢也不意外。
这个时候，在可预见范围内，周边交通、环境、学校、医疗、商业等配套齐全，而且环境宜人红利逐步兑现的港区毫无疑问的是未来的潜力区域。
对的时间点有了，正确区域的优势和项目，自然而然的成为了选择的重中之重。
3
产业地产运营商
总想聊聊港区，但是提及港区的发展，我们始终绕不过去的一个开发商，就是豫发。
豫发集团成立于2000年，是一家以产业地产为抓手的综合性企业集团，也是中原地区最大的产业地产开发运营商之一。
港区豫发项目分布
而且，最厉害的是别人是囤地开发，他却在闷头做产业链。除了自身项目以外，还热衷于商业等配套的建设。
豫发从未刻意强调自己的特色，而是以2002年开发运营服装专业市场锦荣商贸城为开端，构建了以锦荣衣天下为代表的“锦荣系”服装、纺织、婚庆全产业链，悄然开启了产业地产求索之路。
随后，以此理念为基础，构建了集研发、招商、产业培育、运营服务、产业孵化、配套商业、酒店管理、配套住宅、物业服务为一体的全产业链系统。
我们都知道，做好一个商业最困难的并不是盖房子，而是在随后的招商和服务上，而服务好商户的难度要远高于住宅，因为住宅是统一化的，而商业不是。
豫发从专业市场锦荣商贸城、锦荣轻纺城、锦荣摄影喜庆城开始，到商业综合体锦荣悦汇城、商务综合体锦荣广场，再到省级电商示范园区河南网商园、中国中部电子商务港，开始逐步融入互联网+时代。
19年时间，豫发已经服务了超过3万多家商户。
但是做到这些，竟然还不够！
从2013年国务院正式批复成立航空港区开始，豫发已经在此深耕多年。港区需要什么豫发就做什么。
锦荣悦汇城
自白鹭源以及定位改善的豫发国园和蓝山公馆三个住宅项目后，又承担了整个港区的商业配套升级，打造了锦荣悦汇城这一商业中心。
?也许，这就是单纯的开发商和产业地产运营商的最大区别。
豫发空港CBD
目前，随着港区地位的确立，以中部国际设计中心、锦荣广场为核心的北港CBD核心项目也开始加速建设。
?仅豫发在港区的在售项目，就有豫发·白鹭源春晓、国园·玖号院、捌号院和锦荣广场。
?而其中，豫发·白鹭源春晓项目更是以优质的产品细节和超高性价比给了众多买房者踏出第二步的勇气和机会。
豫发·白鹭源春晓二期
我们今天就来说说，在潜力无穷机会无数的港区，为什么说豫发·白鹭源春晓是个好项目。
4
豫发白鹭源·春晓
豫发·白鹭源春晓整个项目占地211亩，建面约58万方，共分4期开发。
其中一期已经售罄，目前在售的是二期和三期产品。其中二期位于一期的西侧，总占地47.8亩，总建筑面积约14万方，共规划了2栋多层和6栋小高层，容积率2.95，绿地率41.25%。
豫发·白鹭源春晓二期
三期位于营销中心北侧，总占地35.15亩，总建筑面积为10万㎡，规划绿地率达40.63％，建筑密度仅为15.5％。整体规划户型面积区间75-130平米。
豫发·白鹭源春晓三期
房子的价值，本身就是对于资源的占有。
?交通资源+
豫发·白鹭源春晓紧邻地铁2号线和17号线，其中2号线已经通车，17号线也正在建设当中。
华夏大道全程高架
至于正在修建的华夏大道（原四港联动）则全程高架，是港区链接市区的主干道，也是未来整个片区的核心，一步之遥，自然占据先天优势。
项目距离轻轨孟庄站仅300米左右，步行可至。北上东站，南下机场，方便快捷。
自驾的话双湖大道高速口就在项目旁边，未来进出市区一路直达，政府投资7个亿，横跨京港澳高速和机西高速。
?教育资源+
除了社区自建的9班制幼儿园，项目西侧100米规划有一所小学和一所初中。
除此之外，项目周边还有港区实验幼儿园和省实验小学、航空港中心小学等优质公立学校。
?医疗资源+
项目的西南方向有河南省省立医院和郑州第一人民医院，其车程也就十分钟左右，均为知名的综合性医院。
?生态资源+
项目三期北侧有一个总占地面积约200亩，宽约100米的绿化带；再往北还有一个规划面积10000亩的张庄森林公园。
项目东侧是规划面积约360亩的西湖公园，南侧2公里还有一个面积约1000亩的青年公园，自然环境得天独厚。
但是，打铁还需自身硬，良好的外部资源还需要项目自身的品质做加持。
项目二期产品整体风格延续了一期的新古典主义风格，经典的三段式外立面；而三期则采用了新中式风格，特色鲜明。
至于其他细节，精装入户大堂和电梯厅、钢木复合入户门以及指纹密码锁、三玻两腔断桥铝合金窗早就成了项目的标配；更加难能可贵的是，社区配备景观雾森系统，给业主提供了一个长期稳定舒适的8小时以外的居住体验。
与此同时，新风系统全部赠送，交房之前安装到位。
?针对不同的需求人群，豫发·白鹭源春晓规划的户型面积区间跨度为75-130平米，户型多样，选择空间大。
整体设计通透性较好，规划合理。75平的户型主卧朝南带飘窗，卫生间干湿分离，十分适合投资过渡和追求性价比的客户。
另外89平的小三房动静分区，三开间朝南，户型方正。
更多的户型，比如这个124平3室2厅2卫户型的设计，三开间朝南，布局考究，动线流畅，多阳台飘窗设计，更好地利用各处空间。
每一点细节的进步，其实都是对于品质的孜孜追求。因为买房子，对于绝大多数人来说早就不再是一个栖身之所，而是一种生活方式，是8小时工作以外的私人空间。
?只有更好的产品，更好的服务，才能体验更好的生活。
毫无疑问，豫发·白鹭源春晓做到了，从交通，到商业，再到教育和环境，由外及内，满足了不少人群对于生活的品质追求。
5
写在最后
?郑州未来的竞争毫无疑问是片区的竞争，
项目的价值只能与区域的价值相互成就，共同成长。
?而区域也不是万能的，也需要个体的成就，
所以，区域想要快速发展起来也需要众多品牌开发商的不断推进。
当港区的价值在一步步被挖掘被肯定之后，我们所需要做的就是发掘其中最优质的标的：因为投资的时间成本，很高。
没有最好的项目只有最适合的项目，豫发·白鹭源春晓利用区域优势和绝佳的各式配套，内外兼修，让住宅回归到了居住的本质。
人生不再来，历史却在不断的重演。
毫无疑问，错过10年前郑州发展的点，没必要遗憾，未来10年才是验证我们眼光的时候。
而未来的你是暗自偷笑，还是跟当下一样拍大腿，都取决于你2019年，当下的选择。
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